3.3 Scheinrechte Dritter
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Das störende Recht des Dritten muss bestehen, vermeintliche Rechte Dritter kann und soll der Käufer selbst abwehren[315].
Von dieser Regel weicht § 435 S. 2 ab. „Buchrechte“ hat der Verkäufer stets auf seine Kosten löschen zu lassen, denn er schuldet dem Käufer, so nichts anderes vereinbart ist, ein sauberes Grundbuch. Unter einem „Buchrecht“ versteht man ein dingliches Scheinrecht, das zwar nicht besteht, aber im Grundbuch eingetragen ist, durch gutgläubigen Erwerb nach § 892 noch entstehen kann und deshalb den Erwerb des Käufers rechtlich gefährdet[316].
3.4 Öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen
Das öffentliche Recht begründet dann einen Rechtsmangel, wenn es, wie die behördliche Beschlagnahme, die Verfügungsmacht des Verkäufers beschränkt[317]. Keine Rechts-, sondern Sachmängel sind die öffentlichrechtlichen Baubeschränkungen, denn sie behindern nicht die rechtliche Verfügungsmacht des Verkäufers, sondern nur die tatsächliche Nutzung des Grundstücks[318], aber auch diese Abgrenzung ist durch die rechtliche Gleichbehandlung von Rechts- und Sachmängeln belanglos geworden.
3.5 Öffentlichrechtliche Anliegerkosten
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Offene Schulden auf Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge sind zwar keine Rechtsmängel, stehen ihnen aber nahe. § 436 I verteilt sie, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, so: Hat die Erschließungs- oder Anliegerbaumaßnahme schon vor dem Kaufabschluss begonnen, trägt noch der Verkäufer die offene Beitragsschuld, auch wenn sie erst nach Kaufabschluss entsteht und fällig wird[319].
Für andere öffentliche Abgaben und Lasten, die nicht ins Grundbuch gehören, haftet der Verkäufer gemäß § 436 II nicht. Gemeint sind Leistungen, die das öffentliche Recht auf das Grundstück legt oder dem Grundstück entnehmen will.
4. Die Einwendungen und Einreden des Verkäufers gegen die Rechtsmängelhaftung
4.1 Die vertragliche Haftungsbeschränkung
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Die Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel kann nach § 444 vertraglich beschränkt oder ausgeschlossen werden[320]. Unabdingbar ist nur die Haftung des Verkäufers für arglistiges Verschweigen (RN 103 f.). Die vorformulierte Haftungsbeschränkung für neue Sachen scheitert leicht an § 309 Nr. 8b (RN 106) sowie beim Verbrauchsgüterkauf an § 476 I 1 (RN 134).
4.2 Kenntnis und grobfahrlässige Unkenntnis des Käufers
Auch die Rechtsmängelhaftung des Verkäufers ist nach § 442 I 1 ausgeschlossen, wenn der Käufer den Rechtsmangel bei Kaufabschluss kennt. Wer sehenden Auges ein Risiko übernimmt, verdient keinen Schutz[321]. Nach § 442 I 2 schadet dem Käufer schon die grobfahrlässige Unkenntnis des Rechtsmangels, und es bleiben ihm nur die Rechte gegen einen arglistigen Verkäufer oder aus einer Garantie (RN 107)[322]. Der Käufer muss freilich den Rechtsmangel selbst und nicht nur die Tatsachen, die ihn begründen, kennen oder grobfahrlässig übersehen[323].
Die Beweislast für die Kenntnis oder grobfahrlässige Unkenntnis des Käufers trägt der Verkäufer[324].
Von der Regel des § 442 I 1 weicht § 442 II ab: Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer auch dann zu beseitigen, wenn der Käufer es zwar kennt, im Kaufvertrag aber nicht übernommen hat, denn er hat Anspruch auf ein sauberes Grundbuch.
4.3 Die Verjährung der Rechtsmängelhaftung
Die Ansprüche des Käufers wegen eines Rechtsmangels aus § 437 verjähren nach § 438 genauso wie die Sachmängelrechte (RN 110 ff.) mit einer Ausnahme: Erst in 30 Jahren verjähren nach § 438 I Nr. 1 die Ansprüche des Käufers, wenn der Rechtsmangel durch den dinglichen Herausgabeanspruch eines Dritten aus §§ 985, 1065, 1227 oder durch ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Recht begründet wird.
1. Aus alt mach neu und aus zwei mach eins
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Das neue Kaufrecht wirft nicht nur Sach- und Rechtsmängel, sondern auch den Sach- und den Rechtskauf in einen Topf. Den Rechtskauf nimmt es ganz auf die leichte Schulter und geizt mit einer einzigen mageren Vorschrift, die auch noch für den Kauf „sonstiger Gegenstände“ gilt. Das sieht dann so aus: Unter der Überschrift „Allgemeine Vorschriften“ regeln die §§ 433-452 vorweg und im Detail den Sachkauf mit einheitlichen Rechtsfolgen für Sach- und Rechtsmängel.
Für den Rechtskauf bestimmt § 453 I kurz und bündig: „Die Vorschriften über den Kauf von Sachen finden auf den Kauf von Rechten und sonstigen Gegenständen entsprechende Anwendung“. Einfacher geht es nicht, und auf den ersten Blick besticht diese Gleichschaltung. Fraglich ist nur, wie sehr sich Sach- und Rechtskauf „entsprechen“ und ob die Unterschiede nicht doch größer sind als die Gemeinsamkeiten. So kann man ein Recht weder übergeben noch übereignen, auch kann das verkaufte Recht, sieht man vom Recht zum Besitz nach § 453 III ab, nie und nimmer mit einem Sachmangel behaftet sein. Offenbar bleiben die Feinheiten, auf die der moderne Gesetzgeber sonst so großen Wert legt, der Rechtsprechung überlassen.
2. Die Ansprüche auf Erfüllung des Kaufvertrags
2.1 Die Anspruchsgrundlage
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Anspruchsgrundlage ist § 433, gemäß § 453 I aber nur in entsprechender Anwendung. Was heißt hier „entsprechend“? § 433 I 1 verpflichtet den Verkäufer zur Übergabe und Übereignung der verkauften Sache. Ein Recht aber kann der Verkäufer weder übergeben noch übereignen, er kann es nur begründen oder übertragen. Also ist der Verkäufer nach § 453 I 1 mit § 433 I 1 verpflichtet, das verkaufte Recht dem Käufer durch Begründung oder Übertragung zu verschaffen, nach § 433 I 2 frei von Rechtsmängeln und nach § 453 II auf seine Kosten. Frei von Rechtsmängeln heißt: wirksam und einredefrei.
Über § 453 I ist § 433 I auch auf den Kauf „sonstiger Gegenstände“ entsprechend anwendbar.
Der Käufer schuldet nach § 433 II den vereinbarten Kaufpreis.
2.2 Die Verschaffung des verkauften Rechts
Kaufen und verkaufen kann man Rechte jeder Art: Erbbaurechte, Grundpfandrechte und Dienstbarkeiten, Wechsel, Schecks und einfache Forderungen jeglicher Art[325], Patente und Markenrechte[326], Mitgliedschaftsrechte und Gesellschaftsanteile[327].
Entsprechend § 433 I erwirbt der Käufer einen Anspruch auf unbeschränkten, unbelasteten und vollgültigen Erwerb des gekauften Rechts.
Wie der Verkäufer das verkaufte Recht begründen oder übertragen soll, regelt nicht das Kaufrecht, sondern je nach Art des verkauften Rechts das