300
Nach § 581 I 1 hat der Pächter einen Anspruch darauf, dass der Verpächter ihm während der Pachtzeit den Gebrauch des verpachteten Gegenstandes und den Genuss der Früchte (§ 99), insgesamt also die Nutzung (§ 100) gewähre, die Früchte allerdings nur, soweit sie nach den Regeln einer ordentlichen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind. Die berechtigte Fruchtziehung macht den Pächter nach § 956 zum Eigentümer der Sachfrüchte. Die Substanz des Pachtgegenstandes darf der Pächter nicht anrühren.
Der Verpächter hat nach § 581 I 2 Anspruch auf den vereinbarten Pachtzins, in der Regel eine periodisch fällige Geldsumme. Die Umsatz- und Ertragspacht wird nach dem Umsatz oder Ertrag des Pächters bemessen. Den Pachtzins zahlt der Pächter schon für die Nutzungsmöglichkeit, nicht erst für die Nutzung.
2.2 Die Anspruchsvoraussetzung
301
Anspruchsvoraussetzung ist ein Pachtvertrag. Das ist ein gegenseitiger Verpflichtungsvertrag mit den Hauptpflichten des § 581 I. Sie bestimmen den Vertragstyp und unterscheiden den Pachtvertrag von jedem anderen Verpflichtungsvertrag. Mieten kann man nur Sachen, und der Mieter darf sie nur gebrauchen (RN 197). Pachten kann man auch Rechte und ganze Unternehmen, und der Pächter darf sie nutzen. Die Nutzung kann liegen in der Ausbeutung des gepachteten Grund und Bodens[625], in der Ausübung eines Gewerbes in den dafür hergerichteten Pachträumen[626] oder im gewinnträchtigen Betrieb des gepachteten Unternehmens.
2.3 Die Abgrenzung der Pacht zu anderen Nutzungsverträgen
302
Der Lizenzvertrag, der dem Lizenznehmer ein gewerbliches Schutzrecht (Patent, Marke) oder Herstellungsverfahren zur Nutzung überlässt, ist im Kern Rechtspacht[627]. Der Bühnenaufführungsvertrag ist ein urheberrechtlicher Vertrag eigener Art, eine Mischung aus Pacht-, Gesellschafts-, Werk- und Verlagsvertrag[628]. Auch der Filmverwertungsvertrag zwischen Produzent und Verleih entzieht sich einer festen Einordnung und wird vage als urheberrechtlicher Vertrag eigener Art definiert[629].
3. Das Pachtinventar
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Grundstücke werden oft mit Inventar verpachtet: beweglichen Sachen, die sich auf dem Pachtgrundstück oder in dessen Nähe befinden und der Grundstücksnutzung dienen. Es gibt drei Möglichkeiten:
| - | entweder ist das Inventar mitverpachtet (§ 582, 583, 583a), |
| - | oder der Pächter übernimmt es zum Schätzwert mit der Verpflichtung, es bei Pachtende zum Schätzwert zurückzugeben (§ 582a), |
| - | oder der Pächter erwirbt es zu Eigentum, was pachtrechtlich belanglos ist. |
Wer ein Grundstück samt Inventar pachtet, ist zu dessen Erhaltung verpflichtet (§ 582 I). Der Verpächter hat Inventarstücke nur dann zu ersetzen, wenn der Pächter ihren Verlust nicht zu vertreten hat (§ 582 II 1).
Nach § 582a trägt der Pächter sogar die Gefahr zufälligen Verlustes, wenn er das Inventar zum Schätzwert übernimmt und bei Pachtende zum Schätzwert zurückgeben soll (I 1). Übernahme zum Schätzwert bedeutet auch hier nur Übernahme zur Nutzung, nicht zu Eigentum, das Inventar ist mitverpachtet. Aber der Pächter darf innerhalb ordentlicher Wirtschaft als Nichtberechtigter über die Inventarstücke verfügen (I 2). Umgekehrt muss er sie erhalten und fehlende Stücke ersetzen (II 1). Der Ersatz geht unmittelbar in das Eigentum des Verpächters über (II 2). Am Pachtende hat der Pächter das vorhandene Inventar zurückzugeben (III 1) und die Differenz zum vereinbarten Schätzwert in Geld auszugleichen (III 3). Überflüssige und überteuerte Ersatzstücke darf der Verpächter zurückweisen, sodass sie ins Eigentum des Pächters fallen (III 2). Am gepachteten Inventar erlangt der Pächter nach § 583 ein gesetzliches Pfandrecht für seine Forderungen, die sich auf das Inventar beziehen.
4. Sonstige Besonderheiten der Pacht
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Die Grundstücks- und die Rechtspacht auf unbestimmte Zeit kann man nach § 584 I nur zum Schluss eines Pachtjahres mit halbjährlicher Kündigungsfrist ordentlich kündigen[630]. Gemäß § 584a darf der Pächter nicht nach § 540 I kündigen, der Verpächter nicht nach § 580.
§ 584b ist die Anspruchsgrundlage für eine Entschädigung wegen Vorenthaltung der Pachtsache bei Pachtende und weicht von § 546a I nur in der Berechnung des Pachtzinses ab.
Wird die Pachtsache ganz oder teilweise zerstört, erlischt die Vertragspflicht des Verpächters, wenn er sich nach § 280 I 2 entlastet. Zum Wiederaufbau ist er nicht verpflichtet[631]. Der Pächter bleibt nicht schutzlos: Wenn auch er die Zerstörung nicht zu vertreten hat, darf er nach §§ 536 I den Pachtzins mindern oder nach § 543 das Pachtverhältnis fristlos kündigen[632].
5. Die Landpacht
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Eine Spezialmaterie ist die Landpacht. Das materielle Recht findet man in §§ 585-597[633]. Über Landpachtstreitigkeiten entscheidet nicht das Prozessgericht im Verfahren der ZPO, sondern das Landwirtschaftsgericht (Amtsgericht) im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit nach dem LwVG.
Landpacht ist nach § 585 I 1 Pacht eines Grundstücks zur landwirtschaftlichen Nutzung. Landwirtschaft ist Bodenbewirtschaftung zur Gewinnung pflanzlicher oder tierischer Produkte durch Ackerbau, Wiesen- und Weidewirtschaft, Gartenbau, Wein- und Obstanbau, Fischerei und Imkerei.
1. Der unentgeltliche Ableger der Miete
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Die Leihe ist nach § 598 die unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch auf Zeit. Von der Miete unterscheidet sie sich durch die Unentgeltlichkeit, von der Schenkung durch die Überlassung nur zum Gebrauch[634]. Der Volksmund verwechselt die Leihe mit der Miete, wenn er von Autoverleih und Leihwagen statt von Automiete und Mietwagen spricht.
Keine Leihe ist die Gebrauchsüberlassung einer beweglichen Sache aus reiner Gefälligkeit[635].
2. Die Anspruchsgrundlage
Anspruchsgrundlage ist § 598. Der Entleiher hat nur Anspruch auf unentgeltliche Gestattung des Gebrauchs der Sache, nicht auf Instandsetzung und Instandhaltung. Anspruchsvoraussetzung ist der Leihvertrag[636], ein einseitig verpflichtender Vertrag, denn der Entleiher verspricht darin keine Gegenleistung. Seine Rückgabepflicht aus § 604 ist keine vertragliche Hauptpflicht, sondern soll die beendete Leihe nur abwickeln.
3. Die beschränkte Haftung des Verleihers
Wie der Schenker haftet auch der Verleiher nach § 599 nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Für Rechts- und Sachmängel der verliehenen Sache muss er gemäß § 600 nur einstehen, wenn er sie arglistig verschwiegen hat.