На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.
Износ и устаревания в оценке означают потерю полезности, а значит, и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах, но для дальнейшего вычитания необходимо его пересчитать в абсолютное выражение (выразить в денежных единицах, принятых единицей расчета стоимости).
Виды износа и устареваний
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости выделяют подразделяется на физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание. Физический износ и функциональное устаревание могут быть устранимым и неустранимым. Внешнее устаревание, как правило, неустранимо.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Функциональным устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Рис. 5.1. Классификация износа объектов недвижимости
Внешним (экономическим) устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Физический устранимый износ и функциональное устранимое устаревание можно определить стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.
Выделяют следующие методы расчета физического износа:
♦ метод срока жизни;
♦ стоимостной метод;
♦ нормативный метод;
♦ экспертный метод.
Расчет физического износа методом срока жизни
Совокупный накопленный физический износ является функцией времени объекта.
При расчете износа методом срока жизни используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни