♦ гонорары проектно-сметным организациям;
♦ маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения затрат на создание ОКС:
♦ метод сравнительной единицы;
♦ метод разбивки по компонентам;
♦ метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства.
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства по данным специализированных сборников
Метод сравнительной единицы предполагает расчет затрат на создание объектов капитального строительства на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).
Для примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 площади здания.
где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; С1 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату; S – площадь строения (количество единиц сравнения); Kн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Kн = 1); Kрег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание; Kв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки; Kндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
♦ единое функциональное назначение;
♦ близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
♦ сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
♦ другие характеристики.
Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является полной стоимостью замещения.
Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить «Укрупненные показатели стоимости строительства». Справочник издается