Оценка физического износа нормативным методом
Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле
где Ифиз i – физический износ отдельного i-го конструктивного элемента, %; Ii – удельный вес i-го конструктивного элемента; n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Расчет физического износа здания приведен в табл. 5.9.
Таблица 5.9
Расчет физического износа
Экспертный метод расчет физического износа
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Определение функционального устаревания
Функциональным устареванием называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Величина устранимого функционального устаревания определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов.
Причины функционального устаревания:
♦ недостатки, требующие добавления элементов;
♦ недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
♦ сверхулучшения.
Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Устаревание за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Устранимое функциональное устаревание рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Устаревание по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное устаревание в данном случае рассчитывается по формуле