В зависимости от конкретной ситуации величину функционального устаревания или неустранимого функционального устаревания может определяться следующими способами:
♦ на основе потерь в арендной плате;
♦ на основе избыточных эксплуатационных затрат;
♦ на основе парных продаж;
♦ экспертным методом.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального устаревания. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод распределения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. Ниже приведен пример расчета функционального устаревания (табл. 5.11).
Таблица 5.11
Расчет функционального устаревания на основе потерь в арендной плате
Расчет неустранимого функционального устаревания может быть произведен на основе избыточных эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине данного неблагоприятного фактора. Рассмотрим пример расчета функционального устаревания на основе избыточных операционных расходов в табл. 5.12.
Таблица 5.12
Пример расчета функционального устаревания на основе избыточных операционных расходов
Определение внешнего устаревания
Внешнее (экономическое) устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Хотя внешнее устаревание чаще является неустранимым, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего устаревания могут применяться следующие методы:
♦ на основе потерь в арендной плате;
♦ на основе избыточных операционных расходов;
♦ на основе парных продаж;
♦ экспертный метод.
Оценка внешнего устаревания на основе потерь в арендной плате и на основе избыточных операционных расходов производится аналогично расчету функционального устаревания данными методами, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа, или избыточные операционные расходы, вызванные признаками внешнего износа. Внешнее и функциональное устаревание могут быть определены