Решение. Для расчета затрат на создание объекта капитального строительства используем данные справочников и формулу (5.1).
В дальнейших расчетах затрат на замещение объекта как нового офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23–26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, т. е. прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.
Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.
Таким образом, получаем следующий расчет затрат на замещение объекта как нового:
Зсозд =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,18 = 9 184 174 руб.
Ответ. Затраты на создание объекта капитального строительства офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области, рассчитанные методом сравнительной единицы, равны 9 184 174 руб.
Расчет затрат на создание объекта капитального строительства по данным строительных компаний
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле
где Зсозд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; Vj – объем j-го компонента; Cj – стоимость единицы объема; Kн – коэффициент, который учитывает имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта).
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
♦ субподряд;
♦ разбивка по профилю работ;
♦ выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.
Расчет затрат на восстановление (замещение) объекта как нового методом количественного обследования
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем он является трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь определенную теоретическую подготовку