где Vокс – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; Зсозд – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; Ифиз. устр – износ физический устранимый, ден. ед.; Уфун. устр – устаревание функциональное устранимое, ден. ед.; Ифиз. ну – износ физический неустранимый, отн. ед.; Уфиз. ну – устаревание функциональное неустранимое, отн. ед.; Увн – устаревание внешнее, отн. ед.
При определении износа самое важное – выявить признаки, которые снижают стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствуют внешнее и функциональное устаревания. В таком случае формула упрощается до следующего вида:
V окс – стоимость объекта капитального строительства, ден. ед.; Зсозд – затраты на создание объекта капитального строительства, ден. ед.; ПП – прибыль предпринимателя, ден. ед.; Ифиз. устр – износ физический устранимый, ден. ед.; Ифиз. ну – износ физический неустранимый, отн. ед.
Для определения стоимости объекта недвижимости до или после расчета стоимости объекта капитального строительства определяют стоимость земельного участка. В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (5.1). Методы определения стоимости земельных участков представлены в разделе II настоящего учебника.
Контрольные вопросы
1. В чем заключается экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости?
2. Когда использование затратного подхода целесообразно?
3. Что включает затраты на создание объекта капитального строительства?
4. Что учитывает прибыль предпринимателя?
5. Какие существуют методы расчета затрат на создание объекта капитального строительства?
6. Какие существуют виды износа и устареваний зданий и строений?
7. В чем заключается физическое устаревание здания?
8. В чем заключается функциональное устаревание здания?
9. В чем заключается внешнее устаревание здания?
10. Какие существуют методы оценки устареваний и износа зданий и строений?
Задания
1. Определите стоимость объекта недвижимости.
Данные по оцениваемому объекту представлены в таблице.
Данные по объекту
2.