Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов. Читать онлайн. Newlib. NEWLIB.NET

Автор: Коллектив авторов
Издательство: Синергия
Серия: Университетская серия
Жанр произведения: Учебная литература
Год издания: 2017
isbn: 978-5-4257-0251-7
Скачать книгу
данные – в табл. 4.8.

      Таблица 4.8

      Исходные данные к примеру 4.5

screen_image_103_104_49

      Решение. Вес каждого значения рассчитаем по формуле (4.5)

screen_image_103_198_63screen_image_103_249_63screen_image_103_297_64screen_image_103_347_63screen_image_103_398_62

      Расчетные данные согласования скорректированных цен приведены в табл. 4.9.

      Таблица 4.9

      Расчет согласования скорректированных цен

screen_image_103_499_49screen_image_104_88_50

      Ответ. Рыночная стоимость 1 м2 объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, равна 152 000 руб.

      Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа.

      4.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе

      Сравнительный подход может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости. Наиболее часто используемые – метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

      При построении модели с использованием корреляционно-регрессионного анализа необходимо оценить степень влияния на нее разных факторов, провести классификацию факторов и, наконец, построить саму модель в виде уравнения регрессии.

      В оценке регрессионный анализ включает решение следующих задач:

      ♦ определение существенных параметров (набор ценообразующих факторов) и выбор диапазонов их изменения;

      ♦ выбор вида регрессионной модели f(X);

      ♦ определение оценок неизвестных параметров модели;

      ♦ проверка адекватности модели.

      Определение существенных параметров и выбор диапазона их изменения

      Характеристики (признаки) объектов, выступающие в роли ценообразующих факторов регрессионной модели, могут иметь разнообразную природу. Часть из них являются количественными характеристиками (например, площадь), другие – дискретными (например, удаленность от МКАД, км), третьи носят качественный характер (например, состояние).

      Каждому типу признаков соответствуют свой тип шкал измерений (количественные или неколичественные порядковые, номинальные), группа допустимых преобразований значений шкалы и подмножество корректных методов обработки величин, применение которых не изменяет результата статистического моделирования.

      Методы регрессионного анализа являются методами обработки количественных (числовых) величин. При этом разделение количественных признаков на непрерывные и дискретные в некоторой степени условно, поскольку из-за ограничений точности измерений даже непрерывные по своей природе показатели (например, площадь) могут рассматриваться как дискретные. Однако с точки зрения практики решения оценочных задач, наоборот, допустимо