♦ экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
♦ наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
♦ другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.
2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.
3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия).
Поскольку рассчитать поправку на сделку между аффилированными лицами, а также корректировку других случаев нерыночных условий продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).
Условия продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на сегментах рынка недвижимости с течением времени.
Также необходимо в ходе анализа рынка делать анализ снижения цен предложений в процессе уторгования, чтобы использовать скидки на уторгование для приведений цен предложений к ценам сделок.
5. Вид использования и (или) зонирование.
Есть обязательные критерии сопоставимости: категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений; функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости.
6. Местоположение объекта – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе