Аналог 1: скорректированная цена 145 000 руб. за 1 м2, состояние удовлетворительное.
Аналог 2: скорректированная цена 192 000 руб. за 1 м2, состояние хорошее.
Аналог 3: скорректированная цена 146 000 руб. за 1 м2, состояние удовлетворительное. Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, хорошее состояние – цена 87 000 руб. за м2, удовлетворительное – цена 68 000 руб. за м2.
3. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150 000 руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.
Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости
4. Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом 150 000 руб., коэффициент потерь по причине неуплаты и недозагрузки оцениваемого объекта – 10% от ПВД.
В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.
Данные по продажам аналогичных объектов недвижимости
5. На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок определите рыночную стоимость объекта оценки общей площадью 240 м2. Исходные данные в таблице.
Данные по объектам-аналогам
Глава 5
Затратный подход к оценке недвижимости
• Общая характеристика затратного подхода
• Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства
• Расчет прибыли предпринимателя
• Определение износа и устареваний объектов капитального строительства
5.1. Общая характеристика затратного подхода
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.
В соответствии с п. 24а, б, в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затратный подход рекомендуется применять:
♦ для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
♦ затратный подход