К1ан = (–1207,5) · (30– 45) = +11 813 руб.
К4ан = (–1207,5) · (30– 20) = –12 075 руб.
К5ан = (–1207,5) · (30– 50) = +24 150 руб.
В данном случае была рассчитана величина корректировки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).
Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.6.
Таблица 4.6
Пример определения величины корректировки на удаленность от города
Стоимостный метод. Стоимостный метод расчета величины корректировки состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.
Пример 4.4
Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых есть объект, на котором проведен ремонт стоимостью 9500 руб./м2.
Стоимость ремонта и составляет величину корректировки. Рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 м2) (табл. 4.7).
Таблица 4.7
Пример определения величины корректировки на удаленность от города
Последовательность внесения корректировок и получение скорректированного результата:
1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, корректировка на наличие движимого имущества).
2. Затем вносятся процентные корректировки.
3. Далее – денежные корректировки, вносимые к единице сравнения аналога.
В итоге скорректированную цену единицы сравнения аналога получаем по формуле
где Цск. ан – скорректированная цена единицы сравнения аналога; Цп. ан – первоначальная цена единицы сравнения аналога (до внесения корректировок); ΣКj – сумма стоимостных ст. в корректировок, вносимых к цене аналога в целом (поскольку корректируем цену единицы сравнения, то делим на количество единиц сравнения данного аналога); Kед. ср. ан – количество единиц сравнения аналога; ΣКiпроц – сумма процентных корректировок, вносимых к цене аналога; ΣКkст. ед. ср – сумма стоимостных корректировок, вносимых к цене единицы сравнения аналога.
Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости