Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Использование мультипликатора валовой ренты достаточно просто, но имеет следующие недостатки:
♦ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
♦ в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
♦ не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
4.2. Подбор и анализ аналогов
На первом этапе реализации сравнительного подхода необходимо сегментирование рынка, т. е. разделение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
В сравнительном подходе используется в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Есть обязательные критерии сопоставимости:
♦ категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений;
♦ функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости;
♦ передаваемые права, например, право аренды несопоставимо с правом собственности;
♦ условия продажи, например, рыночные условия несопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
♦ продолжительности срока экспозиции;
♦ независимости субъектов сделки;
♦ инвестиционной мотивации.
Срок экспозиции – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции различается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях