Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов

различалось. Используя метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж: квартиры в удовлетворительном состоянии на 3-м этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 г., но с разным местоположением (табл. 4.1):

      Ц_Центр = 100 000 руб. / м²;

      Ц_{Малеева} = 95 000 руб./м²;

      Ц_{Муромская} = 90 000 руб./м².

      Таблица 4.1

      Исходные данные

      Решение. Корректировку по местоположению рассчитаем методом парных продаж по формуле (4.1).

      Расчет корректировки по местоположению

      К_2ан = 100 000: 90 000– 1 = 0,11, или + 11%;

      К_3ан = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%;

      К_4ан = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%.

      Ответ. Корректировки на местоположение представлены в табл. 4.2.

      Таблица 4.2

      Результат расчета корректировок на местоположение

      В основе экспертного метода расчета и внесения корректировок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные корректировки.

      Экспертный метод расчета и внесения корректировок в основном используется, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

      Пример 4.2

      Необходимо определить величину корректировки на время продажи на основе имеющейся информации.

      Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости; время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. Корректировка не могла быть определена методом парных продаж, так как цены увеличивались в диапазоне 10–30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета корректировки, не выявлено.

      На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны корректировки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога (табл. 4.3).

      Таблица 4.3

      Исходные данные к примеру

      Решение. Корректировку на время продажи рассчитаем по следующей формуле, экспертно считая, что среднегодовой темп роста цен был равномерным

      где К_{вр. пр} – корректировка на время продажи; ΔI_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка; (t_оц–t_ан) – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

      В данном сегменте цены растут на 20% в год:

      К_1ан = (1+ 0,2)^0,25 – 1 = 0,047, или + 4,7%;

      К_3ан = (1+ 0,2)^0,5 – 1 = 0,095, или + 9,5%;

      К_4ан = (1+ 0,2)¹ – 1 = 0,2, или + 20%.

      Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.4.

      Таблица 4.4

      Результат расчета корректировки на время продажи

Скачать книгу