Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов

стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 9 821 000 руб.

      Учет в ставке капитализации заемного капитала

      Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

      Общая ставка капитализации (R_о) определяется как средневзвешенное значение:

      где M – доля кредита в общей сумме инвестированного капитала (коэффициент ипотечной задолженности); R_m – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита); (1 – M) – доля собственного капитала, инвестированного в объект; R_e – ставка капитализации для собственного капитала.

      Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

      где i – ставка процента по кредиту; n – срок, на который выдан кредит.

      Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной.

      Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата (формулы 3.11–3.13).

      Пример 3.9

      Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15% с ежегодным погашением; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации для собственного капитала – 12,5%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций.

      Решение. Рассчитаем ипотечную постоянную для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых по формуле (3.23)

      Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15)^–20) = 0,15976;

      Рассчитаем общую ставку капитализации по формуле (3.22)

      R _о = 0,6 · 0,15976 + 0,4 · 0,125 = 0,1459, или 14,59%.

      Ответ. Общая ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 14,59%.

      3.4. Метод дисконтирования денежных потоков

      В соответствии с пунктом 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

      Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости будущей продажи в конце прогнозного периода (реверсии).

      Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле

      где V – текущая стоимость объекта недвижимости; CFj – денежный поток периода j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; V_term – стоимость последующей продажи (терминальной