где r1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр).
Пример 3.6
Рассчитать стоимость торгового комплекса с месячным чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 70% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 11,65%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.
Решение. Определим годовой чистый операционный доход:
NOI = 500 000 · 12 = 6 000 000 руб. в год.
Снижение стоимости объекта через 5 лет ожидается на уровне 30%, т. е. dep = 0,3 через 5 лет.
Норму возврата (r1) определяем по формуле (3.19)
Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.11), поскольку ожидается снижение стоимости оцениваемого объекта
R = 0,1165 + 0,3 · 0,2 = 0,1765, или 17,65%.
Ставка капитализации равна 17,65%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости
V = 6 000 000 : 0,1765 = 33 994 334 руб.
Ответ. Рыночная стоимость торгового комплекса, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 33 994 000 руб.
Расчет нормы возврата методом Инвуда
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
где re – ставка дисконтирования; r1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); sff (п, re) – фактор фонда возмещения.
Метод Инвуда применяется, если инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.
Пример 3.7
Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 120% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 17%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.
Решение. Через 5 лет ожидается увеличение на уровне 20%, т. е. app = 0,2 через 5 лет.
Норму возврата (r1) определяем методом Инвуда по формуле (3.20)
r 1 = 0,17 : (1+ 0,17)5 – 1 = 0,1426, или 14,26%.
Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.12), поскольку ожидается увеличение стоимости оцениваемого объекта
R = 0,17 – 0,2 · 0,1426 = 0,1415, или 14,15%.
Ставка капитализации равна 14,15%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость магазина
V = 500 000 : 0,1415 = 3 533 569 руб.
Ответ. Рыночная стоимость магазина, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 3 534 000 руб.
Расчет нормы возврата методом Хоскольда
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той