Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов

доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. д.), не включаемые в арендную плату. В таком случае формула расчета действительного валового дохода принимает вид:

      Чистый операционный доход (ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР):

      Операционные расходы – действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

      Операционные расходы принято делить:

      ♦ на условно-постоянные;

      ♦ условно-переменные;

      ♦ расходы на замещение, или резервы.

      К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта:

      ♦ налог на имущество;

      ♦ налог на землю или арендный платеж за земельный участок;

      ♦ страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

      ♦ заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

      К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта:

      ♦ коммунальные;

      ♦ на содержание территории;

      ♦ на текущие ремонтные работы;

      ♦ заработная плата обслуживающего персонала;

      ♦ налоги на заработную плату;

      ♦ расходы по обеспечению безопасности;

      ♦ расходы на управление (обычно в процентах от действительного валового дохода) и т. д.

      К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

      Рассмотрим примерный расчет чистого операционного дохода для объекта недвижимости.

      Пример 3.4

      Оценивается нежилое помещение в поселке Юрьевец Владимирской области, объект относится к офисной недвижимости. Общая площадь 450 м², полезная площадь 410 м². Ставка арендной платы (среднерыночная) составляет 7000 руб./м² в год. Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты в среднем на рынке равен 5–10%. Состав и величина операционных расходов представлены в табл. 3.3. Определите годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости.

      Таблица 3.3

      Операционные расходы, руб. в год

      Решение. Расчеты представим в табл. 3.4.

      Таблица 3.4

      Пример

Скачать книгу