Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов

Для определения потенциального валового дохода необходимо рассчитать рыночную арендную ставку по аналогичным объектам на единицу площади, 1 м² (табл. 3.2).

      Таблица 3.2

      Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты

      Средняя рыночная ставка арендной платы на аналогичные объекты равна

      (11 538+ 12 387+ 11 600+ 11 100): 4 = 11 656 руб./кв. м в год.

      Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта рассчитываем по формуле (3.2)

      ПВД = 11 656 · 230 = 2 680 880 руб. в год.

      Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 680 880 руб.

      Коэффициенты потерь возьмем на среднерыночном уровне (середина рыночного интервала). Таким образом, коэффициент потерь от недозагрузки объекта равен 7,5%, коэффициент потерь от недосбора арендных платежей равен в среднем на рынке 0,5%.

      Действительный валовой доход от оцениваемого объекта рассчитываем по формуле (3.4)

      ДВД = 2 680 880 · (1– 0,075) · (1– 0,005) = 2 467 415 руб.

      Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 467 415 руб.

      Ответ. Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 680 880 руб. Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 467 415 руб.

      Оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывает коэффициент потерь от недозагрузки (К_ндз) объекта недвижимости

      где Д_п – доля единиц объекта недвижимости, по которым по истечении среднего договора аренды не были перезаключены договоры аренды; Т_эксп – период экспозиции объекта для поиска нового арендатора; Т_{д. ар} – средний период, на который заключаются договоры аренды (обычно 1 год).

      Полученный коэффициент может быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

      ♦ общеэкономической ситуации;

      ♦ перспектив развития региона;

      ♦ стадии цикла рынка недвижимости;

      ♦ соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

      Пример 3.2

      Оцениваемый объект состоит из пяти офисных блоков по 40 м² каждый, на основе ретроспективных данных было выявлено, что на протяжении 3 лет в среднем по трем блокам не перезаключают договор аренды. Средний срок экспозиции на рынке офисных блоков по 40 м² составляет 1 месяц. Определите коэффициент недозагрузки объекта недвижимости.

      Решение. Используем формулу (3.5), при этом подставляем все сроки в месяцах, а доля единиц объекта недвижимости, по которым не перезаключается договор аренды, – ³/₅ = 0,6.

      К _ндз= (0,6 · 1) / (12+ 0,6 · 1) = 0,048, или 4,8%.

      Ответ. Коэффициент недозагрузки объекта недвижимости равен