Пример 3.5
Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб., если имеются данные по аналогичным объектам (табл. 3.5).
Таблица 3.5
Данные по аналогичным объектам
Решение. Рассчитаем по формуле (3.23) ставку капитализации в табл. 3.6.
Таблица 3.6
Расчет ставки капитализации
Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости
V= 1 725 520 : 0,182 = 9 480 879 руб.
Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 18,2%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода прямой капитализации, составляет округленно 9 481 000 руб.
3.3. Метод капитализации по расчетным моделям
В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Метод капитализации по расчетным моделям основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД или NOI) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R).
Базовая формула метода капитализации по расчетным моделям имеет тот же вид, что и формула метода прямой капитализации
где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход.
Алгоритм метода капитализации по расчетным моделям:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
2) определение общей ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости.
Различие состоит в способе расчета общей ставки капитализации.
Расчет чистого операционного дохода в данном методе не отличается от описанной методики расчета ЧОД в параграфе 3.2 данной главы.
Расчет ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям
Ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет напрямую учитывать следующие факторы:
♦ безрисковую доходность, существующую на рынке;
♦ компенсацию за риск вложения в недвижимость;
♦