Оценка стоимости имущества. Коллектив авторов

существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера

      где r_н – номинальная ставка; r_р – реальная ставка; I_инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

      Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

      Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

      В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

      ♦ кумулятивного построения;

      ♦ сравнения альтернативных инвестиций;

      ♦ выделения;

      ♦ мониторинга.

      Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

      Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом:

      где r_f – безрисковая ставка дохода; p₁ – премия за риск вложения в недвижимость; p₂ – премия за низкую ликвидность недвижимости; p₃ – премия за инвестиционный менеджмент.

      Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 3.3 данной главы при рассмотрении метода капитализации по расчетным моделям.

      Пример 3.10

      Определите ставку дисконтирования реальную и номинальную на основе следующих данных. Безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности к погашению ОФЗ, которая на дату проведения оценки составила 6,8% годовых. Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 3,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 4,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Ожидаемый темп инфляции составляет 8%.

      Решение. Рассчитаем премию за низкую ликвидность, используя формулу (3.18). Срок экспозиции – 6 месяцев, или 0,5 года.

      p ₂ = 6,8 · 0,5 = 3,4%.

      Рассчитаем ставку дисконтирования методом кумулятивного построения по формуле (3.32). Получаем номинальную ставку дисконтирования, так как были использованы данные в номинальном выражении (не очищенном от инфляции).

      r _н = 6,8 + 3,5 + 3,4 + 4,5 = 18,2%.

      Для расчета реальной ставки дисконтирования воспользуемся формулой Фишера (3.31)

      rр = (0,182– 0,08) : (1 + 0,08) = 0,094, или 9,4%.

      Ответ. На основе имеющихся данных ставка дисконтирования номинальная составляет 18,2%, ставка дисконтирования реальная равна 9,4%.

      Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете