♦ характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка с точки зрения рыночного спроса;
♦ вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (складская недвижимость, офисная недвижимость, многофункциональная недвижимость и т. д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
♦ уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
♦ стоимость объекта недвижимости с учетом затрат на финансирование.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Варианты использования земельного участка с существующими улучшениями имеют следующие разновидности:
1) сохранение существующих улучшений на земельном участке и сохранение существующего использования оцениваемого объекта недвижимости;
2) сохранение существующих улучшений на земельном участке и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;
3) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и сохранение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;
4) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости.
Основные факторы, которые анализируются при разработке вариантов использования объекта недвижимости, представлены в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Анализ факторов при разработке вариантов использования недвижимости
При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями оценщик определяет:
♦ необходимость сохранения существующего объема и качества предоставляемых объектом недвижимости услуг;
♦ необходимость проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
♦ необходимость проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
♦ необходимость уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
При анализе земельного участка с существующими улучшениями применяются методы доходного подхода. Если реконструкция не прогнозируется и денежные потоки стабильны, то примени́м метод капитализации. В остальных случаях применяется метод дисконтирования денежных потоков. Риски вариантов при сохранении существующих построек и существующего способа использования недвижимости и вариантов с планируемой реконструкцией будут неодинаковы.
Примерный алгоритм анализа наиболее эффективного использования