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Verstößt der Mieter gegen die genannten Pflichten, so kann der Vermieter nach Abmahnung Unterlassung verlangen (§ 541) oder fristlos kündigen, sofern seine Rechte durch das Verhalten des Mieters erheblich verletzt werden (§ 543 Abs. 2 Nr 2; s. u. Rn 83). Bei Verschulden des Mieters kann er außerdem Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1), wobei sich der Mieter ein Verschulden seiner Angehörigen und Angestellten sowie des Untermieters zurechnen lassen muss (§§ 278, 540 Abs. 2).
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Den Mieter trifft anders als den Käufer (s. § 433 Abs. 2) keine Abnahme- oder Gebrauchspflicht. Er ist zum vertragsgemäßen Gebrauch der Sache nur berechtigt, nicht jedoch verpflichtet (s. § 537). Abweichende Vereinbarungen sind zwar möglich, kommen aber nur bei der Geschäftsraummiete, etwa im Rahmen von Einkaufszentren vor, nicht dagegen bei der Wohnraummiete.
3. Duldungspflicht
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Dem Mieter obliegen verschiedene Duldungspflichten, die nur zT eine gesetzliche Regelung gefunden haben. Ungeregelt ist insbesondere bisher die Pflicht des Mieters, das Betreten der gemieteten Räume durch den Vermieter oder gar deren Besichtigung zu dulden. Maßgebend sind somit die §§ 241 und 242, so dass den Mieter eine Duldungspflicht nur bei Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes trifft, z. B. wenn der Sache Gefahren drohen, überhaupt, wenn der Vermieter Mängel überprüfen muss oder wenn er das Haus einem Kaufinteressenten zeigen möchte (§ 242)[46]. Dagegen hat die Duldungspflicht des Mieters gegenüber Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 2013 in den neuen §§ 555a bis 555f eine ausführliche Regelung gefunden. Den Mieter trifft danach zunächst eine grundsätzlich unbeschränkte Duldungspflicht gegenüber Erhaltungsmaßnahmen, worunter das Gesetz Maßnahmen des Vermieters versteht, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a). Gemeint sind damit alle Maßnahmen des Vermieters zur Verhütung oder Beseitigung von Mängeln und Schäden.[47]
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Duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b insbesondere bauliche Veränderungen zur Einsparung von Energie und Wasser (Nr. 1-3 des § 555b), zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Nr. 4 und 5 aaO). Der Begriff der baulichen Veränderungen wird in diesem Zusammenhang weit ausgelegt; es genügt, dass ein neuer baulicher Zustand geschaffen wird, etwa durch den Einbau von Rauchwarnmeldern (eine endlose Geschichte).[48] Die Voraussetzungen des § 555b Nr. 4 und Nr. 5 sind erfüllt, wenn durch derartige Baumaßnahmen objektiv der Gebrauchs- und Substanzwert der gemieteten Räume oder des Gebäudes erhöht wird, so dass das Wohnen in den Räumen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig als zuvor wird und sich die Räume infolgedessen leichter als vorher vermieten lassen.[49] Beispiele sind neben dem Einbau einer Heizung die Ersetzung einfacher Fenster durch isolierverglaste Fenster, der Einbau sanitärer Anlagen sowie der Anschluss an ein Kabelfernsehnetz. Die Pflicht des Mieters zur Duldung solcher Maßnahmen entfällt nur, wenn die Maßnahmen für den Mieter oder seine Familie, etwa wegen der damit verbundenen Belästigungen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutete (§ 555d Abs. 2).
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Die Duldungspflicht des Mieters setzt die rechtzeitige und vollständige Ankündigung der geplanten Maßnahmen durch den Vermieter voraus (§ 555c). Vor solcher Mitteilung wird die Duldungspflicht des Mieters nicht fällig. Aufgrund der Mitteilung erlangt der Mieter ein besonderes Kündigungsrecht (§ 555e). Außerdem muss der Vermieter etwaige Aufwendungen infolge der Maßnahmen wie z. B. Umzugs-, Reinigungs- und Reparaturkosten ersetzen (§ 555d Abs. 6 iVm § 555a Abs. 3). Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter seinerseits (allein) bei der Wohnraummiete die Miete im Rahmen des § 559 idF von 2013 erhöhen (s. u. Rn 73 f).
4. Schönheitsreparaturen
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Unter den Schönheitsreparaturen versteht man im Wesentlichen die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters[50]. Die Beseitigung sonstiger Mängel gehört ebenso wenig hierher wie die Vervollständigung der Einrichtung der vermieteten Räume, z. B. durch das Verlegen oder die Reinigung von Teppichböden,[51] das Anbringen von Kacheln oder die Installation sanitärer Anlagen. Auch die so definierten Schönheitsreparaturen obliegen an sich nach § 535 Abs. 1 S. 2 dem Vermieter. Abweichende Vereinbarungen sind jedoch selbst bei der Wohnraummiete möglich, und zwar nach überwiegender Meinung auch in Formularverträgen, uneingeschränkt freilich nur für die während der Mietzeit des Mieters anfallenden Schönheitsreparaturen[52]. Alles andere ist dagegen mittlerweile streitig, da die die Rechtsprechung – zu Recht – immer kritischer wird, so dass die ganze Materie ständig im Fluss ist und langsam – Schritt für Schritt – in einem Regulierungsdschungel zu versinken droht.[53] Die Rückkehr zum Gesetz (§§ 535 Abs. 1 S. 2, 307 Abs. 2) ist deshalb schon lange überfällig.[54]
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Ebenso wie die Reparaturpflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 wird die an ihre Stelle tretende Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst fällig, wenn die Räume infolge des Abwohnens tatsächlich mangelhaft sind, d. h. wenn sie so abgewohnt sind, dass sie in diesem Zustand nicht mehr erneut vermietet werden könnten (§ 271). Dies hängt natürlich ganz von den Umständen ab. Im Mietvertrag kann nichts anderes vereinbart werden, jedenfalls nicht in Formularverträgen (§ 307). Daran scheitert insbesondere die früher beliebte Vereinbarung starrer Renovierungsfristen, etwa in der Größenordnung von drei oder 5 Jahren, je nach Art der Räume. Derartige Abreden ziehen vielmehr die Unwirksamkeit der ganzen Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen nach sich – mit der Folge, dass die Renovierungspflicht wieder den Vermieter trifft (§ 535 Abs. 1 S. 2)[55]. Als generell unwirksam gelten heute ferner Anfangs- oder Endrenovierungsklauseln in Formularverträgen, die den Mieter zusätzlich verpflichten, die Wohnung bei Einzug oder bei Auszug vollständig zu renovieren, sowie Quoten- oder Abgeltungsklauseln, durch die der Mieter bei Auszug vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen zumindest anteilig an den Kosten der erst später fälligen Schönheitsreparaturen beteiligt wird, weil sie mit unhaltbaren Fiktionen und Unterstellungen arbeiten müssen[56].
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Die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt nach h.M. eine weitere Hauptleistungspflicht dar, die gleichberechtigt neben seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete steht (o. Rn 27). Die Folge ist, dass der Vermieter von ihm nur unter den Voraussetzungen des § 281 Schadensersatz verlangen kann, wenn er auszieht, ohne die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, sodass Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs statt der