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Das Gesetz behandelt Miete und Pacht im Wesentlichen gleich (§ 581 Abs. 2). In der Tat sind die Unterschiede zwischen beiden gering. Sie betreffen vor allem den Gegenstand des Vertrages sowie die Befugnisse des Sachleistungsgläubigers, des Mieters oder Pächters. Gegenstand eines Mietvertrages können allein bewegliche und unbewegliche Sachen, Sachteile und Sachgesamtheiten sein, während Rechte nur Gegenstand von Pachtverträgen sein können (vgl § 535 gegenüber § 581 Abs. 1). Verträge über die entgeltliche vorübergehende Nutzung fremder Rechte sind daher immer Pachtverträge. Das bekannteste Beispiel sind Lizenzverträge. Bei Verträgen über die Überlassung des Gebrauchs von Sachen kommt es für die Abgrenzung dagegen darauf an, welche Befugnisse der Sachleistungsgläubiger haben soll. Miete liegt vor, wenn dem Sachleistungsgläubiger nur der vorübergehende Gebrauch gestattet ist (§ 535 Abs. 1), während es sich um Pacht handelt, wenn der Gläubiger zusätzlich zur Fruchtziehung berechtigt ist (§ 581 Abs. 1).
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › II. Geschichte
II. Geschichte
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Die soziale und wirtschaftliche Bedeutung der Miete kann man kaum überschätzen. In besonderem Maße gilt dies für die Wohnraummiete, da nach wie vor mehr als die Hälfte der deutschen Bevölkerung „zur Miete“ wohnt. Dies hatte zunächst nach 1917 und dann wieder seit 1936 zu einer Fülle gesetzgeberischer Interventionen zugunsten der Wohnraummieter geführt. Die Folge war ein zuletzt selbst für den Fachmann nur noch schwer durchschaubares Mieterschutzrecht, dessen Kern in einem umfassenden Kündigungsschutz auf Grund des Mieterschutzgesetzes von 1942 (MSchG), einer hoheitlichen Erfassung und Verteilung des gesamten Wohnraums sowie einem generellen Mietpreisstopp auf Grund der Preisstoppverordnung von 1936 bestand.
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Dieses Notrecht ist in den Jahren nach 1960 zunächst Schritt für Schritt aufgrund des sogenannten Lücke-Plans wieder abgebaut worden. An seine Stelle trat das neue soziale Mietrecht, das durch eine deutliche Verstärkung der Position des Mieters gegenüber dem früheren Rechtszustand gekennzeichnet ist.
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Die damit verbundene, partielle Freigabe des Wohnungsmarktes führte indessen nach 1960 in einzelnen Gebieten zu erheblichen Mietpreissteigerungen. Der Gesetzgeber entschloss sich deshalb, den Mieterschutz in neuem Gewande ab 1971 wieder einzuführen. In den Folgejahren wurde der Mieterschutz ständig weiter ausgebaut, sodass die Rechtslage zuletzt (wieder einmal) heillos verworren war. Der Gesetzgeber hat deshalb durch das sogenannte Mietrechtsreformgesetz von 2001[1] die ganze Materie neu geregelt, wobei zugleich das wichtigste frühere Nebengesetz, das Miethöheregelungsgesetz (MHRG) von 1974, in das BGB eingearbeitet wurde.
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Auch in der Folgezeit kam das Mietrecht nicht zur Ruhe, sondern wurde ständig weiter vor allem unter Mieterschutzgesichtspunkten geändert. Hervorzuheben ist aus jüngster Zeit insbesondere das Mietrechtsnovellierungsgesetz von 2015, durch das die so genannte Mietpreisbremse in Gestalt der §§ 556d bis 556g eingeführt wurde, um den Mietanstieg bei dem Abschluss neuer Mietverträge in bestimmten Gebieten zu begrenzen. Der Erfolg dieser „Reform“ war freilich denkbar gering (s. im Einzelnen u. Rn 72).
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Im Mittelpunkt der gesetzlichen Regelung steht heute betont die Wohnraummiete (§§ 549 ff), während die anderen Mietverhältnisse einschließlich der praktisch besonders bedeutsamen Geschäftsraummiete nur noch anhangsweise in den §§ 578 ff geregelt sind, in großem Umfang freilich durch partielle Verweisung auf die Vorschriften über die Wohnraummiete. Vorausgeschickt ist in den §§ 535 bis 548 eine Reihe von Vorschriften, die für sämtliche Mietverhältnisse gleichermaßen gelten.
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Das BGB behandelt den Mietvertrag, wie aus seiner Stellung im achten Abschnitt des Zweiten Buches des BGB folgt, als gegenseitigen schuldrechtlichen Vertrag iS der §§ 320 ff, sodass es sich bei der Miete nicht um ein dingliches, sondern lediglich um ein bloßes obligatorisches Nutzungsrecht handelt. Dies hat das BVerfG indessen nicht daran gehindert, das Besitzrecht des Wohnraummieters mit Rücksicht auf den heutigen umfassenden Mieterschutz als „Eigentum“ im Sinne des Art. 14 GG zu apostrophieren[2]. Gleichwohl bleibt es dabei, dass die Vermietung eines Grundstücks keine Verfügung über das Grundstück, sondern eben nur den Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrages darstellt, – woraus sich gerade die Notwendigkeit eines besonderen Bestandschutzes für den Mieter ergibt (s. insbesondere § 566 und dazu u. Rn 59 ff).
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › III. Erscheinungsformen
III. Erscheinungsformen
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Die §§ 535, 549 und 578 f zeigen, dass man zwischen der Miete beweglicher und unbeweglicher Sachen und innerhalb der Letzteren zwischen der reinen Grundstücksmiete, der Wohnraummiete und der sonstigen Raummiete zu unterscheiden hat. Die Abgrenzung zwischen der Wohnraummiete und der sonstigen Raummiete, häufig auch gewerbliche oder Geschäftsraummiete genannt, richtet sich allein nach dem von den Parteien verfolgten Zweck. Wohnraummiete ist nur anzunehmen, wenn zum privaten Aufenthalt von Menschen geeignete Räume gerade für diesen Zweck vermietet werden[3]. Deshalb handelt es sich z. B. um Geschäftsraummiete und nicht etwa um Wohnraummiete, wenn die Anmietung von Wohnräumen zum Zweck deren Weitervermietung, etwa an die Mitarbeiter des Mieters, geschieht (vgl § 565 Abs. 1)[4].
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Schwierigkeiten bereitet die Grenzziehung vor allem bei Mischmietverhältnissen. Man versteht darunter die gleichzeitige Vermietung von Wohnräumen und gewerblich genutzten Räumen, z. B. einer Gastwirtschaft oder einer Praxis mit Wohnung. In solchen Fällen kommt es darauf an, worauf nach dem Willen der Parteien das Schwergewicht liegen soll. In Zweifelsfällen, wenn sich nicht eindeutig das Überwiegen des gewerblichen Nutzungszwecks feststellen lässt, ist zum Schutze des Mieters einheitlich für den gesamten Vertrag von der Anwendung des Wohnraummietrechts auszugehen.[5].
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › IV. Vertragsabschluss
IV. Vertragsabschluss
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Für den Abschluss von Mietverträgen gelten keine Besonderheiten. Der Vertrag ist zustande gekommen, sobald sich die Parteien über den Gegenstand und die Dauer des Vertrages sowie über die Höhe der Miete geeinigt haben[6]. Wenn nichts anderes vereinbart ist, umfasst die Miete – als sogenannte Bruttomiete – auch die Betriebskosten (s. § 535 Abs. 1 S. 3). Deshalb ist eine besondere Vereinbarung erforderlich, wenn über die Betriebskosten gesondert abgerechnet werden soll (vgl §§ 556 ff, 560). Anders verhält