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Für unseren Fall 10 folgt aus dem Gesagten, dass der Mietvertrag nach der Veräußerung des Grundstücks ohne weiteres zwischen dem Grundstückserwerber W und der Mieterin M fortgesetzt wurde. W übernahm daher auch die Garantiehaftung des V für diejenigen Mängel, die schon bei Abschluss des Mietvertrages zwischen V und M vorhanden waren, vorausgesetzt, dass der Schaden während seines Eigentums eingetreten ist; für frühere Schäden haftet dagegen der Veräußerer V weiter. W muss somit der Mieterin M und deren Schwester S ohne Rücksicht auf Verschulden Ersatz für deren Schäden leisten (§§ 566 Abs. 1, 536a Abs. 1).
2. Mietsicherheiten
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Nach § 566a S. 1 tritt der Erwerber des vermieteten Grundstücks, wenn der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit geleistet hat, auch in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Mit Übergang des Eigentums an dem vermieteten Grundstück gehen folglich die Rechte aus der vom Mieter bereits geleisteten Sicherheit kraft Gesetzes auf den Erwerber über; zum Ausgleich treffen ihn fortan auch die durch die Sicherheitsleistung begründeten Pflichten. Hilfsweise haftet zum Schutz des Mieters auch der Vermieter und Veräußerer für die Rückgewähr der Sicherheit (§ 566a S. 2).
3. Vorausverfügungen
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Die Regelung des § 566 ist für den Erwerber besonders gefährlich, wenn der Veräußerer und frühere Vermieter noch vor Übergang des Eigentums bereits über die Miete für die spätere Zeit (nach Übergang des Eigentums im Voraus) verfügt hatte. Deshalb hat das Gesetz in den §§ 566b bis 566d der Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vermieters über die Miete ebenso wie der Wirkung etwaiger Vorausleistungen des Mieters enge Grenzen gezogen. Der Erwerber soll nicht verpflichtet sein, dem Mieter den Gebrauch der Sache zu belassen (§§ 535, 566), ohne wenigstens die Miete für diese Zeit verlangen zu können. Die Kehrseite dieses Erwerberschutzes sind freilich entsprechende Gefahren für den Mieter im Falle von Vorausverfügungen; denn er läuft gegebenenfalls Gefahr, die Miete doppelt zahlen zu müssen[94].
4. Belastungen des Grundstücks
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Die §§ 566 ff sind entsprechend anwendbar bei einer nachträglichen Belastung des Grundstücks durch den Vermieter mit einem dinglichen Recht, sofern durch die Ausübung dieses Rechts dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (§ 567 S. 1). Hierunter fällt vor allem die Belastung des Grundstücks mit einem Nießbrauch (§ 1030), mit einem Erbbaurecht (§ 1 ErbbVO) oder einem Wohnungsrecht (§ 1093)[95].
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › X. Mieterhöhung
a) Überblick
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Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, bedarf er dazu, weil es sich um eine Vertragsänderung handelt, grundsätzlich der Zustimmung des Mieters (§§ 311 Abs. 1, 557 Abs. 1), sofern die Parteien nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart haben, z. B. in Gestalt einer Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b)[96]. Von solchen Ausnahmefällen abgesehen, bleibt dem Vermieter jedoch, wenn der Mieter der gewünschten Mieterhöhung nicht zustimmt, an sich nichts anderes übrig, als den Mietvertrag unter der (zulässigen) Potestativbedingung zu kündigen, dass der Mieter in die gewünschte Mieterhöhung nicht einwilligt (sog. Änderungskündigung). Willigt der Mieter dagegen ein, so bleibt es bei dem Mietvertrag, freilich zu geänderten Konditionen.
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Diese Vorgehensweise ist bei der Geschäftsraummiete nach wie vor üblich und zulässig. Bei der Wohnraummiete ist dagegen heute durch § 573 Abs. 1 S. 2 eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen (§ 134). Weil damit indessen kein Mietpreisstopp (wie nach 1936) bezweckt war, sind an die Stelle der herkömmlichen Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung nach 1971 verschiedene verwickelte Verfahren getreten, die dem Vermieter unter bestimmten, minutiös geregelten (ständig verschärften) Voraussetzungen doch eine Mieterhöhung gestatten. Kern der Materie ist die verwickelte Regelung der §§ 558 bis 558e, die dem Vermieter in einem Abstand von 15 Monaten einen Anspruch auf Anpassung der Miete an die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete gewähren (s. u. Rn 66 ff). Außerdem gestatten die §§ 559 ff und 560 dem Vermieter unter weiteren Voraussetzungen eine einseitige Mieterhöhung im Falle von Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Anpassung von Betriebskostenpauschalen, immer vorausgesetzt, dass nicht die Parteien solche Mieterhöhungen durch Vereinbarung nach § 557 Abs. 3 ausgeschlossen haben (s. u. Rn 73 ff). Zu beachten bleibt, dass einverständliche Mieterhöhungen der Parteien – innerhalb der gesetzlichen Grenzen (s. insbesondere § 138 und § 5 WiStG) – immer möglich sind (§ 557 Abs. 1).
b) Voraussetzungen
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Nach § 558 Abs. 1 S. 1 kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, d. h. bei Fälligkeit der erhöhten Miete nach § 558b Abs. 1, seit fünfzehn Monaten unverändert ist (so genannte Wartefrist). Ob der vom Vermieter geltend gemachte Anspruch berechtigt ist, beurteilt sich nach einem Vergleich zweier Größen, der im Vertrag vereinbarten sogenannten Ausgangsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete (als Zielgröße) (u. Rn 66). Die Differenz bildet den Erhöhungsbetrag, vorausgesetzt, dass er nicht die sogenannte Kappungsgrenze überschreitet (u. Rn 67).
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Ausgangsmiete ist die von den Parteien tatsächlich vereinbarte Miete. Den Vergleichsmaßstab bildet die ortsübliche Vergleichsmiete. Man versteht darunter nach § 558 Abs. 2 die üblichen Entgelte, die in der fraglichen Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 wegen Steigerung der Betriebskosten abgesehen, geändert wurden. Bei der Vergleichsmiete handelt es sich mithin, nota bene, nicht um die aktuelle Marktmiete, sondern um einen Durchschnittswert, ermittelt anhand der Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von (nur) nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen in der fraglichen