13
Für Mietverträge besteht grundsätzlich kein Formzwang. Eine (wichtige) Ausnahme gilt jedoch für Grundstücksmietverträge einschließlich der Wohnraummietverträge, für die die §§ 550 und 578 Abs. 1 Schriftform (§ 126) vorschreiben, sofern sie für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden[7]. Dadurch soll es dem nach § 566 in den Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber (s. u. Rn 59 ff) ermöglicht werden, sich zuverlässig über den Umfang der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zu unterrichten[8]. Für die Einhaltung der Schriftform ist nach § 126 Abs. 1 erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Urkunde unterzeichnen. Wird für eine Partei ein Vertreter tätig, unterschreibt z. B. ein Ehegatte den Vertrag zugleich für den anderen, so muss in der Urkunde auch die Vertretung offen gelegt werden, weil andernfalls nicht klar ist, wer Vertragspartei ist (§ 164 Abs. 1 S. 2)[9]. Das ist besonders wichtig, wenn auf einer oder auf beiden Seiten des Vertrages Gesellschaften stehen.
14
Das Schriftformerfordernis umfasst sämtliche Abreden der Parteien, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen soll, einschließlich etwaiger Nebenabreden. Dasselbe gilt für spätere Änderungen des Vertrages sowie für den Eintritt eines neuen Mieters[10]. In der Praxis werden diese strengen Anforderungen an die Einhaltung der erforderlichen Form aufgrund der §§ 550 und 126 häufig übersehen – mit fatalen Folgen für die Parteien, da ein Verstoß gegen § 550 – abweichend von § 125 – zwar nicht die Nichtigkeit des Vertrages, wohl aber den Wegfall der Abrede über die Vertragsdauer nach sich zieht, sodass der Mietvertrag fortan als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (§ 550 S. 1) und (frühestens) zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Grundstücks an den Mieter ordentlich gekündigt werden kann (§ 550 S. 2). Der Schriftformerfordernis ist zwingendes Recht und kann daher vertraglich, insbesondere durch AGB, nicht eingeschränkt werden.[11]
15
Wenn mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung mieten, bilden die Mieter i. Zw. eine BGB-Gesellschaft, sodass sie für die Miete als Gesamtschuldner haften[12]. Der Vertrag wird dann grundsätzlich als eine Einheit angesehen, sodass der Vermieter den Mietern nur gemeinsam kündigen kann und die Mieter gleichfalls nicht jeder für sich, sondern lediglich zusammen in der Lage sind, eine Kündigung auszusprechen. Daraus ergeben sich in der Praxis erhebliche Schwierigkeiten, wenn nur einzelne Mieter, nicht alle kündigen wollen. Nach h.M. sind dann die §§ 730 ff entsprechend anwendbar, so dass der oder die auszugswilligen Mieter gegen die anderen auf Auseinandersetzung durch Kündigung des Mietvertrages klagen müssen[13]. Das ist natürlich sehr kompliziert, weshalb die Rechtsprechung hier auf Grund des § 242 nach Auswegen sucht, durch die den Beteiligten die Rechtslage vereinfacht werden kann. Im Ergebnis vergleichbar ist schließlich noch die Rechtslage bei Miete einer Wohnung durch Eheleute gemeinsam.
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › V. Pflichten des Vermieters
1. Überlassungspflicht
16
Den Vermieter treffen nach § 535 Abs. 1 S. 2 zwei Hauptleistungspflichten, für die sich die Bezeichnungen Überlassungs- und Erhaltungspflicht eingebürgert haben. Der Mieter hat danach gegen den Vermieter als erstes einen Anspruch auf Überlassung der Sache in mangelfreiem Zustand (§ 535 Abs. 1 S. 2; zur Erhaltungspflicht des Vermieters s. u. Rn 17). Dies bedeutet für den Regelfall, aber nicht notwendig, dass ihm die Sache zu unmittelbarem Besitz zu übergeben ist[14] und dass etwa vorhandene Mängel vorher vom Vermieter beseitigt werden müssen. Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, so hat der Mieter den Erfüllungsanspruch; außerdem kann er nach den §§ 320 ff vorgehen. Ist der Vermieter zur Erfüllung der Überlassungspflicht nicht im Stande, etwa, weil die vermieteten Räume nicht rechtzeitig fertig geworden sind oder weil die Vormieter nicht geräumt haben, so entfällt der Erfüllungsanspruch des Mieters nach § 275. Die weiteren Rechte des Mieters hängen dann davon ab, ob es sich um einen Fall (anfänglicher oder nachträglicher) Unmöglichkeit oder um einen Fall bloßen Verzugs handelt (§§ 275, 280 ff, 283, 286, 311a). Die Abgrenzung richtet sich in erster Linie danach, ob die infolge der Verzögerung der Übergabe verlorene Zeit noch nachgeholt werden kann (dann Verzug) oder nicht. Häufig ist eine Nachholung nicht möglich, so dass darin ausnahmsweise bereits die bloße Verzögerung der Übergabe zur Teilunmöglichkeit des Vertrages führt (sogenanntes absolutes Fixgeschäft)[15]. Es wird sich in diesem Fall meistens um einen Fall anfänglichen Unvermögens handeln, so dass sich die Haftung des Vermieters in erster Linie nach § 311a Abs. 2 richtet. Nur wenn das Unvermögen des Vermieters in vorgehenden Rechten Dritter seinen Grund hat, greift stattdessen die Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Rechtsmängel aufgrund der §§ 536 Abs. 3 und 536a Abs. 1 ein. Ein praktisch bedeutsamer Fall ist die mehrfache Vermietung derselben Sache (so genannte Doppelmiete).
2. Erhaltungspflicht
17
Die zweite für die Miete kennzeichnende Hauptleistungspflicht des Vermieters ist die sogenannte Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 S. 2). Ihr Kern besteht in der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache während der gesamten Vertragsdauer in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ihre wichtigsten Erscheinungsformen sind die Instandhaltungs- und die Instandsetzungspflicht des Vermieters, wozu alle Maßnahmen gehören, die erforderlich sind, um etwaigen Mängeln der Mietsache vorzubeugen und, wenn solche doch auftreten, die Mängel wieder zu beseitigen. Weitere Ausprägungen der Erhaltungspflicht des Vermieters sind die Verkehrssicherungs- und die Prüfungspflicht des Vermieters. Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters ist unter anderem die Beleuchtung und Reinigung der Flure und Treppen, während die Prüfungspflicht des Vermieters spätestens akut wird, wenn sich Unregelmäßigkeiten abzeichnen oder Gefahren drohen. Teil der allgemeinen Erhaltungspflicht des Vermieters ist ferner dessen Pflicht Störungen des Mieters im vertragsgemäßen Gebrauch zu unterlassen. Außerdem trifft ihn die Pflicht, von Dritten ausgehende Störungen wie z. B. übermäßigen Lärm der Mitmieter oder der Nachbarn abzuwehren[16].
17a
Kommt der Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, so hat der Mieter den Erfüllungsanspruch (§ 535 Abs. 1) sowie bei Leistungsstörungen die Rechte aus den §§ 280 ff und §§ 320 ff. Befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug, so kann der Mieter außerdem die Mängel selbst beseitigen und Ersatz seiner