3. Vertragsgemäßer Gebrauch
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Der Umfang, in dem der Mieter die gemietete Sache tatsächlich gebrauchen darf, wird allgemein als vertragsgemäßer Gebrauch bezeichnet (s. § 535 Abs. 1 S. 2). Der Umfang dieses Gebrauchsrechts richtet sich nach dem Mietvertrag in Verbindung mit der Verkehrssitte sowie nach Art und Lage des Mietobjekts (§§ 133, 157, 242, 311, 535). Dies gilt insbesondere für den Wohnstandard, den der Mieter konkret verlangen kann. Maßgebend sind neben den Abreden der Parteien in erster Linie die Umstände des Einzelfalls und Treu und Glauben, so dass z. B. der Mieter einer Altbauwohnung in der Regel nicht denselben Ausstattungsstandard wie bei einer modernen Wohnung verlangen kann; unberührt bleibt aber sein Anspruch auf einen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen überhaupt erst ermöglicht[18]. Dazu gehört insbesondere, dass in jeder Wohnung die nötigen Anschlüsse für Gas, Wasser und Strom vorhanden sein müssen, die dem Mieter erst die Nutzung moderner Haushaltsgeräte sowie die Aufstellung von Rundfunk- und Fernsehgeräten erlauben.[19]
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Bei der Wohnraummiete gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch außerdem etwa noch die Aufnahme der nächsten Angehörigen in die Wohnung im Gegensatz zu der auf eine gewisse Dauer angelegten Aufnahme anderer Personen einschließlich sogenannter Lebensgefährten, die unter § 540 fällt[20], die Benutzung von Kellern und Böden, Fluren, Treppen und Eingängen[21], die Aufstellung von Rundfunk- und Fernsehgeräten, ferner der Anschluss an eines der verschiedenen Kabelnetze oder die Aufstellung einer Parabolantenne, sofern noch kein vergleichbarer Breitbandkabelanschluss besteht und vorausgesetzt, dass dem Vermieter dadurch keine Belastung mit zusätzlichen Kosten droht[22], sowie schließlich die Musikausübung in normalem Rahmen. Dagegen überschreitet der Mieter die Grenzen des ihm erlaubten Gebrauchs, wenn er durch übermäßigen Lärm Mitmieter und Dritte stört, wenn er die vermietete Sache beschädigt[23] oder sonst gefährdet (s. § 538, 543 Abs. 2 Nr 2) oder wenn er sie ohne Erlaubnis des Vermieters weitervermietet (§ 540; s. u. Rn 21 ff). Unzulässig ist schließlich auch die Haltung großer Tiere in der Wohnung[24], während es bei der Haltung von Hunden und Katzen in einer Wohnung nach Meinung des BGH auf eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall ankommt,[25] – ein besonders bemerkenswerter Beitrag des BGH zur Rechtssicherheit und Rechtsklarheit im Mietrecht.
4. Betriebskosten
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Wenn eine Wohnung mit Heizung vermietet wird, gehört die ordnungsgemäße Beheizung der Räume gleichfalls zu dem dem Mieter vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter muss folglich heizen, sobald die Zimmertemperatur unter 18 bis 20 Grad absinkt; so genannte Heizperioden sind dem deutschen Recht fremd. Dadurch entstehen freilich Kosten, und zwar dank der weisen Energiepolitik der Bundesregierung immer mehr Kosten, so dass die Verteilung der Betriebskosten einschließlich eben der Heizungskosten zu einem der umstrittensten Themen des heutigen Mietrechts geworden ist.
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Nach dem BGB (§ 535 Abs. 1 S. 3) muss an sich der Vermieter sämtliche auf der Mietsache ruhenden „Lasten“ tragen. Gemeint sind damit die den Vermieter als Eigentümer der Sache treffenden und mit der Sache verbundenen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen. Die wichtigste Erscheinungsform sind eben die so genannten Betriebskosten, die also entgegen den landläufigen Vorstellungen grundsätzlich der Vermieter und nicht etwa der Mieter tragen muss (so genannte Bruttomiete). Ergänzende Regelungen finden sich für die Wohnraummiete in den §§ 556, 556a und 556c von 2013 in Verbindung mit der WärmelieferungVO ebenfalls von 2013[26] sowie insbesondere in der (problematischen) HeizkV, die für die gesamte Raummiete heute – abweichend von § 535 Abs. 1 S. 3 – (nur) für die Heizungskosten die so genannte Kaltmiete als zwingende gesetzliche Regel mit Vorrang vor den Vereinbarungen der Parteien vorschreibt.[27] Die Folge ist, dass in der Praxis immer häufiger an die Stelle der früher üblichen Bruttomiete sogenannte Nettomieten treten, gekennzeichnet durch die gesonderte Abrechnung über die Heizkosten sowie gegebenenfalls über weitere Betriebskosten iS von § 556 Abs. 1 S. 2. Am meisten verbreitet sind heute offenbar Abreden über Vorauszahlungen des Mieters auf die zu erwartenden Betriebskosten, über die dann jährlich nach den §§ 259, 556 Abs. 3 und 556a abzurechnen ist. Die auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskosten werden in diesem Fall erst nach ordnungsgemäßer, verständlicher und nachprüfbarer Abrechnung fällig, die den Anforderungen des § 259 und des § 556 entsprechen muss[28].
a) § 540
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Nach § 540 Abs. 1 S. 1 ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten, wodurch verhindert werden soll, dass sich der Vermieter gegen seinen Willen einen neuen Mieter aufdrängen lassen muss.[29] Verweigert der Vermieter jedoch die deshalb grundsätzlich erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 S. 2; dazu u. Rn 22). Eine stärkere Stellung hat der Mieter lediglich bei der Wohnraummiete, bei der ihm § 553 unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnräume verleiht (Rn 23). § 540 wird entsprechend auf die Abtretung der Mieterrechte an einen Dritten angewandt. so dass diese gleichfalls nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist (§ 399). Keine Anwendung findet § 540 dagegen auf die rechtsgeschäftliche Übertragung des ganzen Mietverhältnisses auf Dritte. Eine gesetzliche Regelung fehlt. Unter Mitwirkung aller Beteiligten ist solche Übertragung jedoch jederzeit möglich (§ 311 Abs. 1), wofür es unterschiedliche rechtliche Gestaltungen gibt.[30]
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Das Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung entfällt, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher ist anzunehmen, wenn dem Vermieter die Überlassung des Gebrauchs seiner Sache an den Dritten nicht zuzumuten ist, insbesondere, weil die Überlassung der Räume an den Dritten zu einer Änderung des Verwendungszwecks der Sache führte, etwa, weil der in Aussicht genommene Untermieter in den gemieteten Räumen ein völlig anderes Gewerbe als der Mieter betreiben möchte[31].
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Die wichtigste Erscheinungsform der Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten ist die verbreitete Untermiete. § 540 Abs. 1 bedeutet somit, dass die Untervermietung der Sache grundsätzlich einer besonderen Erlaubnis des Vermieters bedarf, deren Einholung allein Sache des Mieters ist.[32] Der Mieter muss dazu die Person des Untermieters benennen und auf Wunsch des Vermieters diesem außerdem die erforderlichen Auskünfte über den Untermieter erteilen, die dem Vermieter überhaupt erst die Beurteilung des Wunsches des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ermöglichen[33]. Untermietverträge sind, da der Vermieter nicht zugleich der Eigentümer des Mietobjekts zu sein braucht, normale Mietverträge, für die keine Besonderheiten gelten. Ohne Erlaubnis des Vermieters stellt jedoch die Untervermietung durch den Mieter gemäß § 540 Abs. 1 eine Vertragsverletzung dar, gegen die der Vermieter nach den §§ 541 und