Der Vermieter von Geschäftsräumen hat gegen den Mieter, der um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht, einen Anspruch auf Auskunft über die wesentlichen Bedingungen der beabsichtigten Untervermietung[371].
Einen gesetzlichen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters hat nach § 553 I 1 nur der Wohnungsmieter, wenn er nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran erlangt, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen[372]. Berechtigt ist jedes gewichtige wirtschaftliche oder persönliche Interesse, das der gesetzlichen Ordnung nicht widerspricht[373]. Die Beweislast trägt der Mieter[374].
Beispiele
| - | Die Familie des Mieters verkleinert sich durch Auszug oder Tod, und der Mieter will stattdessen eine Wohngemeinschaft gründen. Das ist heute nicht mehr anstößig. Sein Privatleben gestaltet der Mieter nach den Grundwerten der Art. 1, 2 I GG selbst (BGH 92, 213; OLG Hamm NJW 82, 2876). |
| - | Der Mieter will seinen Lebensgefährten in die Mietwohnung aufnehmen (BGH NJW 2004, 56: in der Regel berechtigtes Interesse). |
| - | Der mehrjährige berufliche Auslandsaufenthalt kann den Mieter dazu berechtigen, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten (BGH NJW 2014, 2717). |
| - | Die Erlaubnis zur Untervermietung deckt in der Regel nicht die tageweise Vermietung an Touristen (BGH NJW 2014, 622). |
In drei Fällen darf der Vermieter die Erlaubnis nach § 553 I 2 ausnahmsweise verweigern: Die Person des Dritten liefert ihm einen wichtigen Grund, der Wohnraum würde übermäßig belegt, oder die Überlassung der Mietsache an den Dritten ist ihm nicht zumutbar. Die Beweislast für diese Ausnahmen trägt der Vermieter[375]. Ist die Erlaubnis nur gegen höheren Mietzins zumutbar, darf der Vermieter sie nach § 553 II von einer vertraglichen Mietzinserhöhung abhängig machen.
Abweichende Abreden zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 553 III unwirksam.
Aber der Mieter verletzt den Mietvertrag, wenn er die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, mag er auch einen Anspruch auf die Erlaubnis haben[376].
Der Vermieter wiederum ist dem Mieter nach § 280 I 1 zum Ersatz des Mietausfallschadens verpflichtet, wenn er wider § 553 I 1 die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert und sich nicht nach § 280 I 2 entlastet[377].
4. Der Untermieter als Erfüllungsgehilfe des Mieters
228
Nach § 540 II haftet der Mieter, was den Gebrauch der Mietsache betrifft, dem Vermieter auch für Verschulden des Untermieters oder eines anderen Dritten, dem er die Mietsache erlaubt oder unerlaubt überlassen hat[378].
1. Ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht und seine Rechtsfolgen
229
Nach §§ 562, 578 erwirbt der Vermieter eines Wohnraums, sonstigen Raums oder Grundstücks für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten beweglichen Sachen des Mieters. Das Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht. Anders als das Vertragspfandrecht (§ 1204) und das Pfändungspfandrecht (§ 804 ZPO) entsteht es unmittelbar kraft Gesetzes.
Auch das Vermieterpfandrecht ist ein beschränktes dingliches Verwertungsrecht an fremder Sache. Die Vorschriften über das Vertragspfandrecht gelten entsprechend: Nach §§ 1257, 1228, 1235 darf der Vermieter im Sicherungsfall die Pfandsachen durch Pfandverkauf in öffentlicher Versteigerung verwerten.
Als absolutes Recht ist das Vermieterpfandrecht umfassend geschützt durch Ansprüche auf Herausgabe und Unterlassung (§§ 1257, 1227, 985, 1004), auf Schadensersatz (§ 823 I) und auf Herausgabe des Erlöses (§ 816 I). Nach § 562b ist der Vermieter sogar zur Selbsthilfe berechtigt. Auf der anderen Seite darf der Mieter das Pfandrecht nach § 562c durch Sicherheitsleistung abwenden.
230
Der Rang des Vermieterpfandrechts richtet sich nach der Priorität. Die „Einbringung“ nach § 562 I entspricht der Bestellung des Vertragspfandrechts nach § 1209[379]. Den Rang zwischen Vermieter- und Pfändungspfandrecht regelt § 562d derart, dass sich der Vorrang des älteren Vermieterpfandrechts auf rückständige Mietzinsforderungen aus dem letzten Jahr vor der Pfändung beschränkt.
In der Insolvenz des Mieters hat der Vermieter ein Absonderungsrecht nach § 50 I InsO mit Verwertung durch den Insolvenzverwalter nach § 166 I InsO und Anspruch des Vermieters auf den Reinerlös nach § 170 I InsO[380].
2. Die Voraussetzungen des Vermieterpfandrechts
231
Das gesetzliche Vermieterpfandrecht hat nach §§ 562 I 1, 578 drei Voraussetzungen:
| - | ein Mietverhältnis über Wohnraum, einen anderen Raum oder ein Grundstück, |
| - | eine Forderung des Vermieters aus dem Mietverhältnis, |
| - | und eine eingebrachte Sache des Mieters. |
Die Beweislast trägt der Vermieter[381].
Auch das gesetzliche Vermieterpfandrecht ist forderungsabhängig: Es entsteht nur, wenn die Forderung entsteht, die es sichern soll, und es erlischt, wenn die gesicherte Forderung erlischt. Nach § 562 I 1 sichert es alle Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis[382], auch die künftigen mit zwei Ausnahmen: Ungesichert bleiben nach § 562 II künftige Entschädigungsforderungen[383] sowie künftige Mietzinsforderungen über das laufende und das folgende Mietjahr hinaus.
232
Das Vermieterpfandrecht entsteht nur an eingebrachten Sachen des Mieters[384]. Ist der Mieter Miteigentümer, belastet das Vermieterpfandrecht entsprechend § 1008 seinen Miteigentumsanteil. Den Anteil des Mieters an einer Gesamthand kann es nicht belasten, weil es derartige Anteile rechtlich nicht gibt. Was der Mieter unter Eigentumsvorbehalt erwirbt, gehört ihm zwar noch nicht, aber das Vermieterpfandrecht belastet schon das Anwartschaftsrecht des Mieters auf Eigentum und erstreckt sich, sobald der Mieter den Kaufpreis bezahlt, ohne weiteres auf die zu Eigentum erworbene Sache[385].
Das gesetzliche Vermieterpfandrecht kann man nicht gutgläubig an Sachen erwerben, die dem Mieter nicht gehören, denn § 1257 verweist nur auf die Vorschriften über das bestellte Vertragspfandrecht, nicht auch auf die Vorschriften über dessen Bestellung[386]. Das Vermieterpfandrecht ist überdies besitzlos.
233
Eingebracht sind diejenigen beweglichen Sachen, die der Mieter während der Mietzeit willentlich auf das Mietgrundstück oder in die Mieträume bringt[387], vor allem Möbel, Maschinen, Waren, Vorräte und Fahrzeuge. Das Einbringen ist kein Rechtsgeschäft, sondern eine Handlung ohne Rechtsfolgewillen. Was eingebracht ist, bestimmt die Verkehrsanschauung[388]. In der Regel kommt die Sache von außen auf das Mietgrundstück. Eingebracht sind aber auch Sachen, die auf dem Mietgrundstück hergestellt werden[389]. Wird das Mietgrundstück nach § 566 veräußert, bestimmt der Zeitpunkt des Einbringens,