2.5 Der Rechtsmangel der Mietsache
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§ 536 III definiert den Rechtsmangel als das private Recht eines Dritten an der Mietsache, das dem Mieter den versprochenen Mietgebrauch ganz oder zum Teil vorenthält oder entzieht[275].
Da man auch fremde Sachen vermieten kann, liegt der Rechtsmangel nicht schon im Recht des Dritten, sondern erst in der berechtigten Vorenthaltung oder Entziehung des Mietgebrauchs[276].
Beispiele
| - | Der Vermieter ist nicht verfügungsberechtigt und der Berechtigte nicht bereit, die Mietsache zu den Bedingungen des Mietvertrags vom Mieter gebrauchen zu lassen (BGH NJW 2008, 2771). |
| - | Der Vormieter verweigert zu Recht die Rückgabe der Mietsache, weil sein Mietverhältnis noch andauert (BGH NJW 61, 917). |
| - | Die Vermietung von Teileigentum ist nach § 15 WEG untersagt (BGH NJW 96, 714). |
| - | Wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung berechtigt verweigert und vom Untermieter die Mietsache herausverlangt, ist dies ein Rechtsmangel im Untermietverhältnis (BGH 63, 132; NJW 86, 308). |
Der Vermieter muss sowohl für ursprüngliche als auch für nachträgliche Rechtsmängel einstehen[277].
Noch keinen Rechtsmangel begründen schuldrechtliche Ansprüche[278] und rechtswidrige Störungen Dritter[279]; da sie sich gegen ihn rechtlich nicht durchsetzen können, muss der Mieter sie selbst abwehren.
3. Der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz
3.1 Die Anspruchsgrundlage und ihre Rechtsfolge
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Nach § 536a I mit § 536 hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Der Vermieter soll den Mieter finanziell so stellen, wie wenn die Mietsache mangelfrei wäre. Zu ersetzen sind nach §§ 249, 252 Minderwert, Mängelbeseitigungskosten, Mehrkosten für eine Ersatzsache und entgangener Gewinn.
Da das Mietverhältnis aber regelmäßig kündbar ist, muss der Vermieter den Schaden des Mieters nur für die Zeit bis zur nächsten Kündigungsmöglichkeit des Mieters ersetzen, den Mieter also finanziell so stellen, wie er zu diesem Zeitpunkt stünde, wenn die Mietsache mangelfrei wäre[280].
§ 536a I deckt auch die Mangelfolgeschäden, die der Mieter über sein Erfüllungsinteresse hinaus an Gesundheit, Eigentum oder anderen Rechtsgütern erleidet[281].
3.2 Die Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs
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Der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz setzt nach § 536a I mit § 536 voraus:
| - | ein Mietverhältnis; |
| - | die Überlassung der Mietsache an den Mieter, denn vorher gibt es noch keine Gewährleistung[282]; |
| - | einen Schaden des Mieters[283], verursacht durch: - entweder einen (Sach oder Rechts-) Mangel der Mietsache schon bei Vertragsschluss[284] - oder einen späteren Mangel, den der Vermieter zu vertreten hat - oder Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung - oder das Fehlen oder den Wegfall einer zugesicherten Eigenschaft. |
Die Beweislast trägt der Mieter[285].
Bild 26: Der Anspruch des Mieters auf Schadensersatz
Erste Alternative: Der Sach oder Rechtsmangel ist offen oder versteckt zumindest im Keime schon bei Vertragsschluss vorhanden[286].
Beispiele
| - | Der Fußbodenbelag einer Kegelbahn schwitzt bei Wetterumschwung (BGH DB 72, 577). |
| - | Auf dem Hotelparkplatz besteht die Gefahr eines Astbruchs (BGH 63, 333). |
| - | Baufehler verursachen ein Bezugsverbot (BGH NJW 63, 804). |
| - | Von Anfang an ist damit zu rechnen, die Baubehörde werde ihre rechtswidrige Genehmigung einer Disco im Wohngebiet zurücknehmen (BGH 68, 294: im Einzelfall verneint). |
Da § 536a I auf § 536 verweist, muss der Sachmangel auch noch bei Überlassung der Mietsache vorhanden sein[287]. Ein Verschulden des Vermieters verlangt das Gesetz nicht[288].
Zweite Alternative: Die Mietsache wird erst nach Vertragsschluss mangelhaft, und der Vermieter hat den Mangel nach §§ 276-278 zu vertreten. Das Verschulden des Vermieters ist gegen den Wortlaut des Gesetzes keine Anspruchsvoraussetzung, denn der Vermieter muss sich nach § 280 I 2 entlasten[289]. So ist er für die Elektroanlage in der Mietwohnung nicht stets verantwortlich und muss sie ohne besonderen Anlass auch nicht regelmäßig überprüfen[290].
Dritte Alternative: Der Vermieter kommt mit der Mängelbeseitigung gemäß § 286 in Verzug[291]. Die Mängelanzeige allein ist im Zweifel aber noch keine Mahnung.
Vierte Alternative: Der Mietsache fehlt eine zugesicherte Eigenschaft oder die zugesicherte Eigenschaft geht später verloren.
Mitverschulden des Mieters kann den Schadensersatzanspruch nach § 254 kürzen oder ausschließen[292].
Bevor der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung fordert, muss er dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe geben[293].
Eine ungeeignete, nutzlose Mängelbeseitigung muss der Vermieter nicht bezahlen[294].
Der Mietvertrag schützt nicht nur den Mieter selbst vor Schaden, sondern nach den Regeln des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte (RN 1472 ff.) auch Angehörige und Besucher sowie andere Dritte, an deren Schutz dem Mieter ersichtlich gelegen ist[295]. Der Untermieter gehört nicht dazu, sondern hält sich an den Mieter als seinen Vertragspartner[296].
4. Der Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen
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