Nach § 536c I hat der Mieter dreierlei unverzüglich anzuzeigen: jeden Mangel, der sich im Laufe der Mietzeit an der Mietsache zeigt[345], jede Gefahr für die Mietsache und jede Rechtsanmaßung eines Dritten. Das Gesetz begründet nicht erst die Obhutspflicht des Mieters, sondern setzt sie voraus. Schon der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, die Mietsache pfleglich zu behandeln, vor Schäden zu bewahren und dem Vermieter Gelegenheit zur Abhilfe zu geben. Die Anzeigepflicht ist nur eine Folge dieser Obhutspflicht[346].
1. Das Wegnahmerecht des Mieters
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Nach § 539 II darf der Mieter eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, wegnehmen[347]: von der Mietsache trennen, an sich nehmen und, wenn sie ihm nicht schon nach § 95 gehört, sich aneignen[348], muss aber die Mietsache nach § 258 S. 1 auf seine Kosten in den früheren Zustand versetzen.
Besitzt der Mieter die Mietsache nicht mehr, verwandelt sich sein Wegnahmerecht nach § 258 S. 2 in einen dinglichen Anspruch auf Gestattung (Duldung) der Wegnahme gegen den Vermieter (vollstreckbar nach § 890 ZPO), nicht auf Herausgabe[349]. Das Besitzrecht des Vermieters an der Einrichtung erlischt, sobald der Mieter Gestattung der Wegnahme verlangt[350], wird hingegen unangreifbar, wenn der Gestattungsanspruch des Mieters nach § 548 II verjährt ist. Als berechtigter Besitzer aber schuldet der Vermieter dem Mieter weder Nutzungsvergütung noch Schadensersatz[351].
Einrichtung ist jede bewegliche Sache, die mit der Mietsache fest verbunden ist, um ihr wirtschaftlich zu dienen[352].
Der Mieter darf die Einrichtung ausnahmsweise nicht wegnehmen: wenn er sie dem Vermieter vertraglich schuldet[353], wenn die Wegnahme vertraglich ausgeschlossen ist[354] oder der Vermieter sein Vermieterpfandrecht daran geltend macht[355].
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Der Vermieter von Wohnraum oder anderen Räumen darf nach §§ 552 I, 578 II die Wegnahme durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat. Gegen den Wohnungsmieter wirkt der vertragliche Ausschluss des Wegnahmerechts nach § 552 II nur, wenn er angemessen entschädigt wird.
2. Der Anspruch des Wohnungsmieters auf „Barrierefreiheit“
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Nach § 554a I 1 hat der Wohnungsmieter Anspruch auf einen behindertengerechten Zugang zur Wohnung und auf ein behindertengerechtes Wohnen, wenn er daran ein berechtigtes Interesse hat, also entweder selbst schwer behindert ist oder mit einem Behinderten zusammenlebt. Er klagt auf Zustimmung des Vermieters zu einer bestimmten Baumaßnahme oder Einrichtung (vollstreckbar nach § 894 I 1 ZPO)[356].
Der Vermieter darf nach § 554a I 2 seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse am Fortbestand des vorhandenen Zustands überwiegt. Und nach § 554a II darf er seine Zustimmung von einer angemessenen Sicherheit für die spätere Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abhängig machen.
Abweichende Abreden zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 554a III unwirksam.
1. Das gesetzliche System
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Da man auch fremde Sachen vermieten kann, ist die Untermiete eine ganz gewöhnliche Miete zwischen Mieter und Untermieter[357]. Der Vermieter ist daran nicht beteiligt.
Bild 27: Die Untermiete
Die §§ 540, 553 regeln denn auch nicht die Untermiete, sondern nur drei Fragen des Hauptmietverhältnisses in Bezug auf die Untermiete:
| - | Darf der Mieter untervermieten (540 I)? |
| - | Hat er Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters (§ 553)? |
| - | Haftet der Mieter auch für Verschulden des Untermieters (§ 540 II)? |
Diese Fragen stellen sich nicht nur für die Untervermietung, sondern für jede Gebrauchsüberlassung des Mieters an einen Dritten[358]. Die Untervermietung ist nur das wichtigste Beispiel. Auch nahe Angehörige wie den Lebensgefährten darf der Mieter nur mit Erlaubnis des Vermieters in die Mietwohnung aufnehmen, hat darauf aber vielleicht einen Anspruch (RN 227). Kein Dritter nach §§ 540, 553 ist der Ehegatte, der die Mietwohnung mitbewohnt[359].
2. Erlaubte und unerlaubte Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung
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Nach § 540 I 1 darf der Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten oder sonstwie einem Dritten zum Gebrauch überlassen. Das ist aber kein gesetzliches Verbot nach § 134, der Untermietvertrag ist auch ohne Erlaubnis des Vermieters wirksam. Nach § 535 I schuldet der Mieter seinem Untermieter sogar einen erlaubten Mietgebrauch[360].
Auch wenn die Untervermietung nicht erlaubt ist, hat der Vermieter mangels Vertrags keinen Mietzinsanspruch gegen den Untermieter[361], kann den Untermietzins aber auch nicht vom Mieter herausverlangen, weder aus § 687 II noch aus §§ 812, 816, 987[362].
Ohne die Erlaubnis des Vermieters hat der Untermieter freilich kein Recht zum Besitz der Mietsache gegenüber dem Vermieter[363] und steht auch nicht unter dem Schutz des Hauptmietvertrags[364]. Der Mieter wiederum bringt sich durch unerlaubte Untervermietung in eine Zwickmühle: Der Untermietvertrag verpflichtet ihn zur Überlassung der Mietsache, der Hauptmietvertrag verbietet sie.
Als Eigentümer hat der Vermieter gegen den Untermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache an den Mieter (§§ 985, 986 I 2). Erst seine Erlaubnis berechtigt auch den Untermieter zum Besitz (§ 986 I 1).
Kein Dritter nach § 540 I ist, für die Dauer der Ehe, der Ehegatte des Wohnungsmieters, der zwar nicht Mitmieter ist, aber die Mietwohnung mitbewohnt[365].
3. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung
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Die Erlaubnis des Vermieters ist eine formfreie, empfangsbedürftige (§ 130) Willenserklärung[366]. Der Vermieter kann sie schon im Mietvertrag erteilen oder versagen[367]. Widerrufen darf er sie nur aus wichtigem Grund, oder wenn er sich den Widerruf vertraglich vorbehalten hat[368].
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung, darf der Mieter nach § 540 I 2 mit gesetzlicher Kündigungsfrist außerordentlich kündigen[369]; er darf es nicht, wenn die Person des Dritten dem Vermieter einen wichtigen Grund