Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 547 II unwirksam[436].
5. Das Ende der Mietzeit
246
Das befristete Mietverhältnis endet nach § 542 II mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Mietverträge auf bestimmte Zeit enthalten oft eine Verlängerungsklausel, die das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit verlängert, wenn es nicht vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit „gekündigt“ wird. Diese Art von „Kündigung“ verhindert eine Verlängerung der Mietzeit[437].
Die Wohnraummiete kann nach § 575 nur aus bestimmten Gründen auf eine bestimmte Zeit befristet werden (RN 195). Ein befristeter Wohnmietvertrag, der dem § 575 nicht genügt, ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und endet nach § 542 I durch ordentliche Kündigung (RN 247). Jedes Mietverhältnis kann aus wichtigem Grund jederzeit fristlos gekündigt werden (RN 269).
1. Kündigungsrecht und Kündigungserklärung
247
Jeder Vertragspartner darf nach §§ 542 I, 573 ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ordentlich kündigen. Das Kündigungsrecht ist ein Gestaltungsrecht auf Beendigung des Mietverhältnisses. Für sich allein ist es nicht abtretbar[438], kann aber durch Ermächtigung nach § 185 I derart übertragen werden, dass der Ermächtigte im eigenen Namen kündigen und auf Räumung klagen darf, wenn er dafür ein berechtigtes Interesse nachweist[439].
Die Kündigung ist eine formfreie, empfangsbedürftige Willenserklärung (§ 130). Als Gestaltungserklärung verträgt sie keine Bedingung, kann jedoch vom Willen des Kündigungsgegners abhängig gemacht werden[440]. Mehrere Mieter oder Vermieter können, wenn nicht der Mietvertrag etwas anderes bestimmt, nur einheitlich und gegen alle Vertragsgegner kündigen[441]. Die Kündigung des Vermieters nur gegenüber einem von zwei Mietern ist dann wirksam, wenn der andere nicht nur ausgezogen, sondern auch bereits stillschweigend aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist[442].
Kündigen kann man in aller Regel nur das ganze Mietverhältnis[443].
Das Wohnmietverhältnis folgt strengeren Regeln: Der Vermieter muss nach § 568 I schriftlich kündigen und benötigt nach § 573 einen besonderen Kündigungsgrund, der die Kündigung sozial rechtfertigt und in der Kündigung anzugeben ist (RN 250 ff.)[444]. Aber auch der Wohnungsmieter kann, sogar formularmäßig, für die Dauer von längstens vier Jahren auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten, § 575 IV hindert ihn daran nicht[445]. Ein weitergehender Verzicht ist, wenn individuell vereinbart, nur soweit unwirksam, als er über die vier Jahre hinausgeht, hingegen total nichtig, wenn er vom Vermieter vorformuliert worden ist[446], es sei denn der Mietvertrag ist wirksam befristet oder regelt wirksam eine Staffelmiete[447].
2. Die Kündigungsfrist
248
Die ordentliche Kündigung muss die vereinbarte oder gesetzliche Kündigungsfrist – das ist die Frist zwischen dem Zugang der Kündigung und dem Kündigungstermin – einhalten[448]. Die verspätete Kündigung wirkt entsprechend § 140 erst zum nächsten Kündigungstermin. Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach dem Mietgegenstand; es gibt vier Kategorien:
| - | Wohnraum (§ 573c), |
| - | sonstige Räume, Grundstücke und eingetragene Schiffe (§ 580a I), |
| - | Geschäftsräume (§ 580a II)[449], |
| - | bewegliche Sachen (§ 580a III). |
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnraum beträgt grob gerechnet 3 Monate, denn nach § 573c I ist spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats zu kündigen[450]. Nach 5 und 8 Jahren ab Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um je 3 Monate.
Abweichende Abreden zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 573c IV (mit Ausnahme in § 573c II) unwirksam[451].
Sonderregeln gibt es für die Werkmietwohnung, die mit Rücksicht auf ein Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet wird (§§ 576-576b).
3. Die unberechtigte Kündigung
249
Die unberechtigte Kündigung ist nicht nur unwirksam und kann das Mietverhältnis nicht beenden, sie verletzt auch noch den Mietvertrag und verpflichtet nach § 280 I 1 zum Schadensersatz, wenn der Kündigende sich nicht nach § 280 I 2 entlastet[452]. Die Beweislast trägt der Anspruchsteller, er muss dem Anspruchsgegner, der gekündigt hat, vor allem eine Pflichtverletzung nachweisen, auch wenn sie negativ im Fehlen eines Kündigungsgrundes liegt[453].
1. Das gesetzliche System
250
Die §§ 573, 574 schützen den Wohnungsmieter[454] aus sozialen Gründen vor der ordentlichen Kündigung des Vermieters. Diese beiden Vorschriften greifen so ineinander:
Die ordentliche Kündigung des Wohnungsvermieters ist nach § 573 nur wirksam, wenn er ein berechtigtes Interesse an ihr hat, Und hat er ein berechtigtes Interesse, scheitert seine Kündigung immer noch an § 574, wenn der Wohnungsmieter der Kündigung widerspricht, weil sie ihn unzumutbar hart trifft[455].
Im befristeten Wohnmietverhältnis bedarf der Mieter dieses besonderen Schutzes nicht. Schon § 575 verlangt besondere Gründe für eine Befristung, ohne die das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und dann den §§ 573, 574 unterworfen ist.
Wohnraummiete ist Miete von Räumen zum Wohnen (RN 177). Aber nach § 549 II, III genießen nicht alle Wohnraummieter den besonderen Kündigungsschutz (RN 257).
Bild 29: Der Schutz des Wohnungsmieters vor der Beendigung des Mietverhältnisses
2. Die formale Beschränkung der ordentlichen Kündigung von Wohnraum
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