In das Wohnmietverhältnis treten aber nur diejenigen Angehörigen des Mieters ein, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt, die „sonstigen Personen“ gar einen auf Dauer angelegten Haushalt, geführt haben; unerheblich ist die Art der Lebenspartnerschaft oder die Nähe der Verwandtschaft.
Der Eintritt eines solchen Haushaltsmitglieds in das Mietverhältnis bedarf keiner Erklärung, sondern ist eine unmittelbare gesetzliche Rechtsfolge, eine Art Sonderrechtsnachfolge nach dem Tod. Sie ist freilich auflösend bedingt, denn das eintrittsberechtigte Haushaltsmitglied darf die Rechtsnachfolge in das Mietverhältnis nach § 563 III ablehnen. Erforderlich ist die Erklärung gegenüber dem Vermieter, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen. Sie ist befristet und binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters abzugeben. Die rechtzeitige Ablehnung beseitigt mittels gesetzlicher Fiktion den Eintritt in das Mietverhältnis.
Der Vermieter ist gegen den gesetzlichen Eintritt eines anderen Mieters machtlos. Nach § 563 IV darf er zwar binnen eines Monats ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt mit gesetzlicher Frist kündigen, aber nur, wenn die Person des neuen Mieters einen wichtigen Grund liefert[165].
Stirbt eine von mehreren Personen, die nach § 563 gemeinsam Mieter sind, wird das Mietverhältnis nach § 563a mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, die aber durch außerordentliche Kündigung ausscheiden können.
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters oder der eintrittsberechtigten Personen sind nach §§ 563 V, 563a III unwirksam.
Wer nach § 563 in das Wohnmietverhältnis eintritt oder es nach § 563a fortsetzt, haftet nach § 563b I für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Mietschulden als Gesamtschuldner mit dem Erben, der intern jedoch allein haftet. § 563b II regelt den Ausgleich für die vorausbezahlte Miete, § 563b III den Anspruch des Vermieters auf Sicherheit.
Ganz am Ende der Warteschlange steht der Erbe des Wohnungsmieters. Nach § 564 erbt er die Mieterrechte und -pflichten nur, wenn ihn kein vorrangiges Haushaltsmitglied nach §§ 563, 563a verdrängt. In diesem Fall dürfen sowohl der Erbe als auch der Vermieter das Mietverhältnis binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod des Mieters und vom Nichteintritt anderer Personen mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen[166].
Nach § 580 haben Erbe und Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung auch in einem Mietverhältnis über eine andere Sache.
4. Der Vermieterwechsel nach gewerblicher Weitervermietung zum Wohnen
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Ein Wohnraummietverhältnis entsteht nur dann, wenn die Räume zum Wohnen ge- und vermietet werden, der Mieter also selbst darin wohnen soll. Soll der Mieter hingegen die Mieträume gewerblich zum Wohnen weitervermieten, entsteht ein Wohnraummietverhältnis nur zwischen Mieter und Untermieter, nicht auch zwischen Vermieter und Mieter und schon gar nicht zwischen Vermieter und Untermieter[167].
Damit der Wohnungs-Untermieter aber nicht schutzlos im Regen stehe, wenn das Hauptmietverhältnis endet, tritt nach § 565 I 1 der Vermieter in das Untermiet-Wohnverhältnis ein[168]. Die §§ 566a-566e über die Veräußerung des vermieteten Wohnraums gelten nach § 565 II entsprechend.
Und vermietet der Vermieter die Wohnung erneut zur gewerblichen Weitervermietung, tritt nach § 565 I 2 der neue Mieter anstelle des bisherigen Vertragspartners in das Wohmietverhältnis mit dem Untermieter ein.
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Wohnungsmieters sind nach § 565 III unwirksam.
5. Der Vermieterwechsel durch Veräußerung der Mietsache
5.1 „Kauf bricht nicht Miete“
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Als Vertragsschuldverhältnis besteht auch das Mietverhältnis nur zwischen Vermieter und Mieter, unabhängig davon, ob die Mietsache dem Vermieter oder einem Dritten gehört. Von dieser gesetzlichen Regel weichen die §§ 566, 578, 578a zum Schutz des Wohnungs-, Raum- und Grundstücksmieters ab[169]. Nach diesen Vorschriften tritt der Erwerber der Mietsache an Stelle des Vermieters in das Mietverhältnis ein, obwohl er am Abschluss des Mietvertrags nicht beteiligt war.
Die Überschrift: „Kauf bricht nicht Miete“ ist allerdings unsinnig, denn der schuldrechtliche Kauf kann die Miete nie brechen. § 566 handelt denn auch nicht vom Verkauf, sonder von der Übereignung der vermieteten Wohnung und soll den Mieter vor den Folgen des Eigentumswechsels schützen[170].
Das Mietrechtsreformgesetz hat das System insofern geändert, als jetzt die Veräußerung vermieteten Wohnraums nach §§ 566-567b im Vordergrund steht und die Veräußerung anderer Räume, eines Grundstücks oder eingetragenen Schiffs nach §§ 578, 578a diesen Regeln folgt.
5.2 Der gesetzliche Übergang des Wohnmietverhältnisses auf den neuen Eigentümer
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Nach § 566 I tritt der Erwerber des vermieteten Wohnraums ab dinglichem Erwerb[171] und für die Dauer seines Eigentums an Stelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein[172]. Jedoch erwirbt er nur diejenigen Ansprüche und Verpflichtungen, die erst nach seinem Eigentumserwerb fällig werden[173], und nur Ansprüche und Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis[174], nicht auch aus anderen Vereinbarungen, die mit dem Mietverhältnis nicht untrennbar verbunden sind, mögen sie auch im Mietvertrag stehen[175]. Mehrere Erwerber bilden eine Bruchteilsgemeinschaft (RN 188) und haften dem Mieter als Gesamtschuldner[176].
Mit dem Eigentumswechsel entsteht zwar ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter, aber mit den Rechten und Pflichten des bisherigen Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter, soweit sie erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden[177].
Werden Wohnung und Garage, die einheitlich vermietet sind, getrennt an verschiedene Erwerber veräußert, entstehen nicht zwei Mietverhältnisse, sondern treten beide Erwerber in das einheitliche Mietverhältnis ein und bilden untereinander eine Bruchteilsgemeinschaft[178].
Erwerber wird man erst durch Auflassung und Eintragung, kann das Mietverhältnis aber schon vorher kraft Ermächtigung des Vermieters nach § 185 kündigen und im eigenen Namen auf Herausgabe der Wohnung oder des Grundstücks an sich klagen, ohne die Ermächtigung offen zu legen[179].
§ 566 begründet eine gesetzliche Vertragsübernahme für die Zukunft (I)[180]. Der Vermieter scheidet aus dem Mietverhältnis aus, bleibt dem Mieter jedoch wie ein selbstschuldnerischer Bürge haftbar, wenn der Erwerber den Mietvertrag nicht erfüllt (II 1)[181]. Diese Haftung erlischt, wenn der Mieter den ersten Kündigungstermin verstreichen lässt, nachdem er durch Mitteilung des Vermieters vom Eigentumswechsel erfahren hat (II 2)[182].
Nach § 566a erwirbt der neue Eigentümer auch die Mietsicherheiten[183].
§ 566b schützt ihn vor Vorausverfügungen des Vermieters und des Mieters über den Mietzins. Abtretung und Aufrechnung sind nur für den laufenden, allenfalls noch den folgenden Kalendermonat wirksam (I), es sei denn, der Erwerber weiß beim Eigentumserwerb Bescheid (II).
§ 566c hingegen schützt, nach dem Vorbild des § 407, den Mieter, der von der Veräußerung nichts weiß, denn er darf mit Wirkung gegen den Erwerber weiterhin mit