Nach § 538 darf der Mieter die Mietsache durch vertragsmäßigen Gebrauch abnutzen und verschlechtern. Dafür schuldet er weder Renovierung noch Schadensersatz[14], vielmehr hat der Vermieter nach § 535 I 2 die Mietsache während der ganzen Mietzeit voll gebrauchsfähig zu erhalten, denn der Mietzins vergütet auch die vertragsmäßige Abnutzung. Der Mietvertrag weicht davon meist ab (RN 184).
3. Der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins
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Der Vermieter hat nach § 535 II Anspruch auf den vereinbarten Mietzins als Entgelt für die Gebrauchsgewährung. Die Mietzinsschuld ist in der Regel eine periodisch fällige Geld- und Schickschuld (RN 179 ff.).
Nimmt der Vermieter es längere Zeit widerspruchslos hin, dass der Mieter weniger Miete zahlt, als vereinbart ist, verliert er seinen Anspruch auf die Restmiete nur unter den strengen Voraussetzungen einer stillschweigenden Vertragsänderung oder einer Verwirkung nach § 242[15].
4. Der Mietvertrag als Anspruchsvoraussetzung
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Anspruchsvoraussetzung nach § 535 ist ein Mietvertrag. Die Beweislast trägt der Anspruchsteller, für den Mietzinsanspruch also der Vermieter[16].
Miete ist entgeltliche Gewährung des Sachgebrauchs auf Zeit[17]. Die vereinbarten Hauptpflichten bestimmen den Vertragstyp. Es kommt nicht darauf an, wie die Parteien ihren Vertrag bezeichnen, sondern nur darauf, was sie einander versprechen (zur Abgrenzung: RN 197).
Der Mietvertrag begründet ein vertragliches Schuldverhältnis (§ 311 I) mit Verpflichtungen und Forderungen (§ 241 I): das Mietverhältnis. Es entsteht schon mit Vertragsschluss, nicht erst mit Überlassung der Mietsache[18]. Anders als das Kaufverhältnis erschöpft es sich nicht im einmaligen Leistungsaustausch, sondern begründet Dauerpflichten. Als Dauerschuldverhältnis verpflichtet es beide Seiten zu besonderer Rücksicht (§ 242)[19] und ist aus wichtigem Grund jederzeit kündbar (§§ 543, 569).
Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag (§§ 320 ff.), der Mietzins die Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und umgekehrt. Sobald aber der Mieter die Mietsache besitzt, wird der gesetzliche Rücktritt durch die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ersetzt[20]. Jedoch kann das Mietverhältnis auch noch nach Überlassung der Mietsache an den Mieter wegen arglistiger Täuschung nach §§ 123, 142 rückwirkend angefochten werden[21].
Der Mietvertrag ist schließlich ein Rechtsgeschäft (§§ 104 ff.) und ein Vertrag (§§ 145 ff.). In der Regel ist er formfrei, nur die langfristige Wohnungs-, Raum- und Grundstücksmiete muss nach §§ 550, 578 I schriftlich geschlossen werden, jedoch ist der formwidrige Mietvertrag nicht nach § 125 nichtig, sondern nach § 550 nur vorzeitig kündbar.
Die Missachtung der vereinbarten Schriftform schadet nach § 127 dann nicht, wenn sie nur den Beweis sichern soll und die Vertragspartner das Mietverhältnis vollziehen oder das beendete Mietverhältnis stillschweigend fortsetzen[22].
Der vorformulierte und vom Vermieter gestellte Mietvertrag unterliegt der strengen Kontrolle nach §§ 305 ff.[23].
Unwirksam ist nach § 555 die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zu Lasten des Wohnungsmieters[24].
Jede Vertragsänderung bedarf der Zustimmung beider Vertragspartner.
Beispiele
| - | Will der Wohnraumvermieter den Betrieb der Heizungsanlage einem Dritten übertragen, braucht er dazu die Zustimmung des Mieters, wenn der Mietvertrag diese Frage nicht regelt und dem Mieter Mehrkosten entstehen (BGH NJW 2005, 1776). |
| - | Dass der Vermieter eine Minderung des Mietzinses längere Zeit hinnimmt, heißt noch nicht, er sei mit ihr einverstanden (BGH NJW 2006, 219: allenfalls Verwirkung). |
Die Vertragspartner können dritte Personen, die mit der Mietsache in Berührung kommen, derart in den Schutz des Mietvertrags einbeziehen, dass sie zwar nicht Vertragspartner werden, aber mit vertraglicher Sorgfalt zu behandeln sind (RN 1472, 1476)[25].
1. Sachen
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Mieten und vermieten kann man nur Sachen, nach § 90 also körperliche Gegenstände, auch künftige, die erst noch herzustellen sind[26], auch Teile von Sachen: einzelne Wohnungen, Räume, Hauswände oder andere Werbeflächen.
Das Mietrecht unterscheidet folgende Mietsachen:
| - | Wohnräume (§§ 549-577a), |
| - | Geschäftsräume (§§ 580, 580a II), |
| - |
andere Räume (§§ 578
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