Mieten kann man nur Sachen. Auch das neue Mietrecht unterscheidet zwischen Wohnraum[1], Raum, Grundstück, eingetragenem Schiff und beweglicher Sache (RN 176).
3. Der Gang der Darstellung
Die Darstellung des Mietrechts folgt weithin der neuen gesetzlichen Ordnung und stellt die Wohnraummiete in den Vordergrund. Sie beginnt mit den Ansprüchen auf Erfüllung des Mietvertrags. Weitere Schwerpunkte sind die Haftung des Vermieters für Rechts- und Sachmängel sowie die Kündigung des Mietverhältnisses samt sozialem Mieterschutz.
1. Die Anspruchsgrundlage
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Nach § 535 hat der Mieter Anspruch auf die vereinbarte Gebrauchsgewährung (I), der Vermieter auf den vereinbarten Mietzins (II).
2. Der Anspruch des Mieters auf Gebrauchsgewährung
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Nach § 535 I 1 hat der Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache gewähre. Gebrauchsgewährung bedeutet nach § 535 I 2 Überlassung und Erhaltung der Mietsache im vereinbarten Zustand. Das ist die Haupt- und Dauerpflicht des Vermieters[2]. Außerdem trägt er nach § 535 I 3 die Lasten der Mietsache: Anlieger- und Erschließungskosten, Kaminfeger, Feuerversicherung und Grundsteuer, wenn nicht der Mietvertrag sie dem Mieter auflädt.
Überlassen heißt Übergeben (§ 854): Der Mieter soll unmittelbarer Besitzer werden, der Vermieter nur noch mittelbaren Besitz behalten (§ 868). Der Mieter klagt auf Herausgabe (vollstreckbar nach § 883 ZPO). Hat der Vermieter die Mietsache doppelt vermietet und dem einen Mieter überlassen, ist die Herausgabeklage des anderen allerdings unzulässig, weil das Urteil nicht vollstreckbar wäre. Dem geprellten Mieter bleibt nur die Schadensersatzklage[3].
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Die überlassene Mietsache soll der Vermieter dem Mieter während der Mietzeit ungestört belassen: Eigene Störungen soll er unterlassen, fremde Störungen verhindern oder abwehren[4]. Der Mieter klagt auf Beseitigung der konkreten Störung (vollstreckbar nach § 887 oder § 888 ZPO) oder auf Unterlassung drohender Störungen (vollstreckbar nach § 890 ZPO).
Wer Geschäfts- oder Praxisräume vermietet, darf, auch ohne besondere Abrede, in unmittelbarer Nähe dem Mieter weder selbst Konkurrenz machen noch an dessen Konkurrenten vermieten[5]. Konkurrenz macht aber nur ein Gewerbe der gleichen Branche[6].
Die Mietsache soll während der ganzen Mietzeit zum vereinbarten Gebrauch taugen[7]. Tut sie das nicht, hat der Vermieter sie instand zu setzen und instand zu halten. Der vertragliche Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 535 I 2 entsteht immer wieder neu und kann während der Mietzeit nicht verjähren[8]. Der Mieter klagt auf Herstellung des vertragsmäßigen Zustandes (vollstreckbar nach § 887 ZPO); das ist noch keine Gewährleistung, sondern Vertragserfüllung. Dazu gehören nach dem Gesetz (zur abweichenden Vereinbarung: RN 184) auch die „Schönheitsreparaturen“ in Wohnräumen: das erforderliche Streichen der Wände und Decken, der Fenster und Türen, der Heizkörper und Heizrohre[9].
Eine zerstörte Mietsache muss der Vermieter freilich nur dann wiederherstellen, wenn er die Zerstörung zu vertreten hat[10]. Auch kann der Anspruch des Mieters auf Vertragserfüllung nach § 242 am Einwand unzulässiger Rechtsausübung scheitern.
Beispiel
Die Feuchtigkeit im Durchgang zur Tiefgarage einer Wohnanlage stört den Mieter nur wenig, ihre Beseitigung zum Preis von 100 000,– € belastet aber den Vermieter übermäßig (BGH NJW 2005, 3284).
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Der Umfang des Mietgebrauchs richtet sich nach Vereinbarung und örtlicher Verkehrssitte[11]. Es kommt darauf an, als was die Sache vermietet ist, ob als Wohnung, Laden, Reparaturwerkstatt oder Reklamefläche[12]. Verbietet der Vermieter vertragswidrig einen erlaubten Gebrauch, klagt der Mieter auf Duldung (vollstreckbar nach § 890 ZPO). Was über den vereinbarten Mietgebrauch hinausgeht, bedarf der Zustimmung des Vermieters, die dieser nach § 242 aber nicht treuwidrig verweigern darf[13].
Beispiele
| - | Der Wohnungsmieter darf nicht nur Besuche empfangen, sondern mit Zustimmung des Vermieters, auf die er nach § 553 I 1 in der Regel einen Anspruch hat, auch nahe Angehörige, Lebensgefährten, Pflegepersonen oder Haushaltshilfen in die Wohnung aufnehmen (RN 227). |
| - | In Küche und Bad darf er Haushaltsmaschinen aufstellen und anschließen und hat Anspruch auf ausreichende Stromversorgung auch für seine Haushaltsgeräte (BGH ZGS 2010, 150). Er kann sich einen Telefon- oder Telefaxanschluss besorgen und eine Fernsehantenne installieren, wenn der Vermieter keine Gemeinschaftsantenne anbietet (BVerfG NJW 94, 1147; 2006, 1062: aber keine schematische Regelung). |
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Ist der Mieter an das Kabelnetz
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