Заходите в интернет и находите все аналогичные квартиры в вашем микрорайоне. Например, у вас пятиэтажный хрущевский дом, четвертый этаж, площадь 42 м2. Вы смотрите какие цены на квартиры в вашем микрорайоне, в домах такого же типа, на четвертом этаже, с такой же площадью.
Допустим, таких квартир будет 28. Заносите их в электронную табличку и сортируете по цене.
И сейчас, внимание вопрос!
Какая квартира будет продана первой из этого списка?
В списке 28 квартир. Очень похожих, находятся рядом, дома одинаковой серии, одинаковые этаж и площадь. Вы отсортировали по цене. Сверху самая дешевая, снизу самая дорогая. Какой номер квартиры будет продан первым?
Конечно же, самая дешевая. Первая по списку квартира будет продана первой. Ну, хорошо, есть второстепенные факторы, видовые характеристики, качество ремонта фасада дома, ремонт подъезда, захламленность холла. Признаки, по которым, возможно, третья квартира из списка будет продана первой, но первая десятка – вне конкуренции. Топ-10 самых дешевых цен приведет к тому, что эти квартиры будут проданы в первую очередь, а потом уже все остальные.
Так вот, метод «десяти лучших цен» состоит в следующем:
Если вы хотите оценить сколько стоит ваша квартира или квартира вашего клиента (если вы специалист рынка недвижимости), то проведите такую простую аналитику. Выпишите в табличку все однотипные квартиры и попросите собственника поставить его квартиру в этом списке на любое место. Хочет на 29-е, если в списке 28, хочет на пятое, хочет на первое.
Как вы думаете, куда чаще всего ставят собственники?
Из моей практики есть два варианта. Первый: ставят где-то двадцатой. Тогда мне становится ясно, что человек ни чего не понял и такая квартира будет продаваться очень долго. Бесполезно браться за такие варианты. Конечно, заниматься ожиданием того, что цена квартиры дойдет до рыночной можно, но это займет восемь-девять месяцев, а то и больше. Нет смысла заниматься продвижением непродаваемой квартиры. Но, если человек ставит свою квартиру в первую десятку, я помогаю ему продать эту квартиру. Такой простой метод «десяти лучших цен».
Давайте двигаться дальше и посмотрим, какие факторы влияют на цену недвижимости. Их не так много. Есть факторы ключевые и есть второстепенные. Сначала рассмотрим ключевые факторы.
Ключевые факторы, влияющие на цену
Первый фактор, влияющий на цену – это место. В Сочи самый популярный район – Центральный. В нем есть десяток микрорайонов: Центр, Заречный, Новый Сочи, Мамайка, Донская, Макаренко, Больничный городок, Ареда, Завокзальный, КСМ. Не сложно догадаться, что микрорайоны, которые ближе к морю – более востребованы. Они более престижные, более дорогие.
Следующий район – Хостинский. Состоит из еще большего количества микрорайонов: Кудепста, Хоста, совхоз Приморский, Малый Ахун, Новая Мацеста, Мацестинская долина,