Pflichten des Vermieters:
| – | Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache während der Mietzeit, § 535 Abs. 1 BGB; |
| – | Verpflichtung zum Ersatz notwendiger Verwendungen, die der Mieter auf die Mietsache gemacht hat, § 539 BGB; |
| – | Verkehrssicherungspflicht; |
| – | Gewährung von Mietminderungen bei nicht unerheblichem Mangel der Mietsache, § 536 BGB; |
| – | Leistung von Schadensersatz wegen Nichterfüllung soweit ein Mangel bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden oder später infolge Verschuldens des Vermieters entstanden ist, §§ 536a–d BGB. |
Beim leasingtypischen Dreiecksverhältnis eines Finanzierungs-Leasing wird der Leasingnehmer einer vom Leasinggeber gekauften Sache nach Rechtsprechung und herrschender Auffassung unter dem Gesichtspunkt der fehlenden Geschäftsgrundlage geschützt.[7] Zweck des Leasingvertrages ist die Gebrauchsüberlassung einer mangelfreien durch den Leasinggeber erworbenen Sache. Wird der Kaufvertrag zwischen Lieferant und Leasinggeber infolge des Sachmangels nach § 437 Nr. 2 i.V.m. §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 BGB in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt, entfällt damit rückwirkend auch die Geschäftsgrundlage des Leasingvertrages. Mit dem rückwirkenden Entfall der Geschäftsgrundlage des Leasingvertrages entfällt nach dieser Auffassung folgerichtig ebenfalls rückwirkend die Verpflichtung des Leasingnehmers zur Zahlung der Leasingraten.[8] Die Gegenmeinung will dem Leasingnehmer bei erfolgreich erklärtem Rücktritt vom Kaufvertrag lediglich ein Recht zur fristlosen Kündigung des Leasingvertrags mit ex-nunc-Wirkung zubilligen. Die bis dahin gezahlten Leasingraten einschließlich des Amortisationsteils darf der Leasinggeber behalten. Die Rückabwicklung ist hiernach allein im Verhältnis Leasingnehmer und Lieferant durchzuführen. Ein Einwendungsdurchgriffsrecht wird dem Leasingnehmer nur beim Eintrittsmodell zugebilligt.[9] Nach § 313 Abs. 3 BGB erfolgt die Rückabwicklung über den Rücktritt nach §§ 346 ff. BGB oder die Kündigung. Stellt man auf den Vertragstypus des Leasing als Mietvertrages ab, wäre die Kündigung naheliegend. In den Fällen, in denen der Leasinggeber den Lieferanten ausgesucht hat, ist im Hinblick auf die kaufähnlichen Zwecksetzung und das Näheverhältnis zwischen Leasinggeber und Lieferant ein Rücktrittsrecht interessengerechter.[10] Das Bonitätsrisiko des Lieferanten trifft den Leasinggeber jedenfalls dann zu Recht, wenn er ihn selbst auswählen konnte oder sogar wirtschaftlich mit ihm verbunden ist.[11] Der BGH hat diesen Grundsatz in seinem Urteil vom 16.6.2010 bestätigt.[12] Nach seiner Auffassung ist der Leasingnehmer, der wegen eines Mangels der Leasingsache gegenüber dem Lieferanten den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt hat, erst dann zur vorläufigen Einstellung der Zahlung der Leasingraten berechtigt, wenn er aus dem erklärten Rücktritt klageweise gegen den Lieferanten vorgeht, falls der Lieferant den Rücktritt vom Kaufvertrag nicht akzeptiert. Aus der Abtretungskonstruktion folge, „dass durch Mängel des Leasingfahrzeugs die Verpflichtung der Leasingnehmerin zur Zahlung der Leasingraten nicht berührt wird. Wegen eines Mangels des Leasingobjekts kann der Leasingnehmer vielmehr nur die ihm abgetretenen Gewährleistungsrechte gegen den Lieferanten geltend machen, während er zunächst weiterhin zur Zahlung der Leasingraten verpflichtet bleibt“.
Pflichten des Mieters:
| – | Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses, § 535 Abs. 2 BGB; |
| – | Verpflichtung zur vertragsmäßigen Nutzung der Mietsache, insbesondere Verbot der Untermiete ohne Zustimmung, §§ 540, 541 BGB; |
| – | Anzeige- und Obhutspflichten, § 536c BGB; |
| – | Rückgabepflicht, § 546 BGB. |
Vertragsbeendigung, Verjährung von Ansprüchen:
| – | Kündigung, §§ 542, 543 BGB; |
| – | Die Verjährungsregelung des § 548 BGB findet auch auf Leasingverträge Anwendung. |
8
Die gesetzlichen mietrechtlichen Vorschriften können individualvertraglich abbedungen werden. So wird bspw. die Instandhaltungspflicht des Vermieters einschließlich der sog. Schönheitsreparaturen oftmals im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Bei Immobilien-Leasingverträgen, die wirtschaftlich die Finanzierung eines Gebäudes darstellen, fragt sich, inwieweit die mietrechtlichen Vorschriften der Interessenlage der Vertragsparteien überhaupt gerecht werden. So will der Leasingnehmer mit „seinem“ Gebäude nach Gutdünken verfahren können und umgekehrt der Leasinggeber, der vornehmlich ein Finanzierungsinteresse hat, die weitgehenden mietrechtlichen Gebrauchserhaltungs-, Instandsetzungs-, Verkehrssicherungs- und Gewährleistungspflichten vermeiden. In der Praxis finden sich daher in den Immobilien-Leasingverträgen eine Vielzahl von Regelungen, die von den gesetzlichen mietrechtlichen Vorschriften abweichen.
Beim Finanzierungs-Leasing ist zwischen zwei voneinander getrennt zu beurteilenden Vertragsverhältnissen zu unterscheiden: 1. dem Beschaffungsvertrag zwischen Leasinggeber und Verkäufer/Hersteller/Lieferanten der Sache und 2. dem Leasingvertrag zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer. Im Rahmen des Finanzierungs-Leasing ist es üblich und grundsätzlich zulässig, dass der Leasinggeber seine mietvertragliche Gewährleistung nach §§ 536 ff. BGB im Rahmen einer leasingtypischen Abtretungskonstruktion ausschließt und dafür im Gegenzug dem Leasingnehmer die Rechte gegen den Verkäufer bzw. Hersteller aus dem Kauf- bzw. Werkvertrag nach §§ 434 ff. oder 634 ff. BGB abtritt bzw. den Leasingnehmer ermächtigt, die entsprechenden Rechte geltend zu machen.[13]
Soweit gesetzliche Regelungen abbedungen werden, stellt sich das Problem, ob diese Regelungen zulässige, der gesetzlichen Regelung vorgehende Individualvereinbarungen sind oder ob es sich um Klauseln handelt, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. Nach § 305 Abs. 1 BGB liegen Allgemeine Geschäftsbedingungen vor, wenn eine Vertragspartei (Verwender) sie einer anderen Vertragspartei „stellt“. Gleichgültig ist, ob sie einen gesonderten Bestandteil des Vertrages bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden. Auch in notariell beurkundeten Verträgen können Klauseln enthalten sein, die unter die §§ 305 ff. BGB fallen.
Der Verwender hat die Klausel gestellt, wenn er sie dem Vertragspartner in vorformulierter Form vorgegeben hat. Ist der Vertragspartner ein Verbraucher i.S.v. § 13 BGB, reicht sogar die einmalige Verwendung aus. Entscheidend ist bei den als typisch zu qualifizierenden Gewährleistungs-, Gefahrtragungs-, Instandhaltungs- und Kündigungsklauseln also, ob der Leasinggeber erkennbar seine Abänderungsbereitschaft offen gelegt hat und ob es dem Leasingnehmer möglich war, Änderungen vorzunehmen.[14] Fällt eine Vertragsklausel unter die §§ 305 ff. BGB, so ist eine Inhaltskontrolle (= Wirksamkeitskontrolle) nach der generellen Wertungsvorschrift des § 307 BGB vorzunehmen. Die Inhaltskontrolle nach den §§ 308, 309 BGB, die spezielle Klauseln untersagen, greift nur, soweit der Vertragspartner Verbraucher, d.h. nicht Unternehmer (z.B. Kaufmann oder Freiberufler) ist. Führt die Inhaltskontrolle zur Unwirksamkeit der Klausel, gilt nach § 306 Abs. 1 BGB insoweit wiederum die gesetzliche – d.h. mietrechtliche – Regelung, im Übrigen bleibt der Vertrag wirksam.
Folgende Änderungen zivilrechtlicher Regelungen sind durch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB gedeckt:
| – |
Überwälzung der Sachgefahr (= Wiederherstellungsrisiko des Vermieters bei ganzer oder teilweiser Objekt-Substanzbeeinträchtigung) entgegen §§ 535 und 538 BGB
|