Geringe Wirkung. Leider erkennen die Banken meist nur wenige Tausend Euro als Eigenleistung an. Viele Familien überschätzen zudem ihre Fähigkeiten und unterschätzen den nötigen Zeiteinsatz und hadern dann nach wochenlangen Mühen mit welligem Laminat oder Kurzschlüssen in der Verkabelung der Außenlampen.
Profis vor. Am besten funktioniert diese Option für Handwerker oder handwerklich geschickte Hausbauer, die genau wissen, was sie tun, und die den Zeitbedarf einzuschätzen vermögen. Trifft das auf Sie zu, können Sie durchaus Einsparungen von mehreren Zehntausend Euro herausholen. Fragen Sie in diesem Fall Ihre Bankberaterin, welche Arbeiten sich mit welchen Summen als Eigenkapital anrechnen lassen. Mehr dazu finden Sie in unserem „Bauherren-Handbuch“, das Sie über test.de/shop oder im Buchhandel erhalten.
Alle Raten, auch für Eigenkapitalersatz, tragen jedenfalls zur monatlichen Belastung bei. Sie verringern damit Ihren Spielraum bei der Kreditaufnahme. Denn die monatlichen Ausgaben schränken Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung der anderen Kredite ein. Dadurch streckt sich die Tilgung länger. Was also zunächst wie ein eleganter Ausweg bei Mangel an eigenem Geld klingt, ist an Bedingungen und Einschränkungen geknüpft.
Darlehen von Verwandten oder Freunden
Wie bereits erwähnt, gibt es nicht nur die Variante des geschenkten Zuschusses zum Kaufpreis. Es sind auch regelrechte Kredite unter Verwandten möglich. Um Steuern zu vermeiden, sind solche Darlehen gerade bei Hilfe durch entferntere Verwandte oft die bessere Wahl. Als Schenkung gelten hier nämlich nur die eingesparten Zinsen im Vergleich zu marktüblichen Konditionen – meist nur wenige Tausend Euro, was unterhalb der steuerlichen Freibeträge liegt.
Die Variante bietet sich auch an, wenn die ältere Generation zum Rentenbeginn zwar ein finanzielles Polster hat, das Geld aber nicht weggeben kann, weil sie es später noch selbst braucht. Das Geld lässt sich auch vollständig zinsfrei verleihen. Es empfiehlt sich aber auf jeden Fall, einen Vertrag über das Darlehen abzuschließen – auch, um die Konditionen nach außen dokumentieren zu können.
Arbeitgeberdarlehen
Diese Möglichkeit haben im Allgemeinen nur Mitarbeiter größerer Unternehmen oder des Öffentlichen Dienstes. Informieren Sie sich gegebenenfalls bei der Personalabteilung über die Optionen. Wie im Fall der Schenkungsteuer bei Darlehen von Verwandten gilt der eingesparte Zins als geldwerter Vorteil. Grundsätzlich müssten Sie ihn versteuern.
Für Kredite, bei denen dieser Wert 44 Euro im Monat nicht überschreitet, gibt es jedoch eine Ausnahme, die Zuwendung bleibt steuerfrei. Die Bundesbank bietet auf ihrer Website eine ständig aktualisierte Excel-Tabelle an: „Geldwerter Vorteil für Arbeitgeberdarlehen“, der sich ein Richtzins für Wohnungsdarlehen entnehmen lässt.
Rechenbeispiel Arbeitgeberdarlehen
Marktüblicher Zins laut Bundesbank für Wohnungskredite mit mehr als 10 Jahren Laufzeit: 1,3 %
Zinsangebot des Betriebs: 0,5 %
Kreditsumme: 50 000 Euro
Zinsersparnis pro Jahr: 1,3 % – 0,5 % = 0,8 %
Zinsersparnis pro Jahr: 400 Euro (= 50 000 x 0,8 %)
Zinsersparnis pro Monat: 33 Euro (= 400 : 12)
Im Beispiel muss die Kreditnehmerin für das Arbeitgeberdarlehen also keine Einkommensteuer zahlen. Das Geschenk des Betriebs liegt unter dem Freibetrag.
In Hochzinsphasen war ein günstiges Darlehen eine Möglichkeit, den Beschäftigten jenseits des Gehalts etwas Gutes zu tun. In Niedrigzinsphasen ist die Zinsersparnis dagegen gering. Ein Vorteil entfaltet sich vor allem dann, wenn der Arbeitgeber sich bereit erklärt, nachrangig bedient zu werden. Da er im Falle von Zahlungsproblemen zum Schluss bedient wird, akzeptieren die Banken das Geld eventuell als Eigenkapitalersatz.
Auch das Arbeitgeberdarlehen ist mit Risiken behaftet. Es macht die Empfänger noch abhängiger von ihrem Betrieb. Außerdem dient der Lohn als Sicherheit für den Kredit. Es ist eben doch kein echtes Eigenkapital, sondern geliehenes Geld, und das kann immer schlaflose Nächte bereiten.
Die Verträge können sich zwar erheblich unterscheiden, doch gerade bei dem Szenario einer fristlosen Kündigung sind diese Darlehen meist sofort abzulösen. Dabei wäre genau das die Situation, in der ein Wohnungskäufer am meisten auf die schützende Wirkung seines Eigenkapitals angewiesen ist. Wenn alles gut läuft, sind Arbeitgeberdarlehen zwar eine wunderbare Hilfe. Gerade in Krisen können sie sich jedoch als rissiges Sicherheitsnetz erweisen.
UNSER RAT
Eigenkapital borgen?
Für Zinsen am Markt geliehenes Geld gegenüber der Bank als Eigenkapital auszugeben, ist nicht nur illegal, sondern ein Rezept für eine finanzielle Katastrophe.
Probleme. Die Zinsen sind meist deutlich höher als für einen Immobilienkredit, sodass dieses Konstrukt rechnerisch keinen Sinn hat und nur dazu dienen kann, die Bank zu täuschen.
Alternative. Es ist dagegen, wie hier beschrieben, völlig in Ordnung, sich zinsfrei von der Familie oder dem Arbeitgeber helfen zu lassen, wenn ein Vertrauensverhältnis besteht. Doch auch das müssen Sie der Bank sagen.
Oft kaum verzichtbar
Trotz aller Warnungen in diesem Abschnitt: Gerade heute, wo Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis so knapp ist, werden Sie kaum auf die Darlehen von Verwandten oder Arbeitgeber verzichten können, wenn sich Ihnen die Möglichkeit dazu bietet. Zwar sind auch zinslose Darlehen eine Belastung. Dennoch stellt sich die Lage gerade zwischen Eltern und Kindern in der Praxis etwas entspannter dar, wenn das Verhältnis gut ist: In Notlagen ist es hier eben meist einfacher, die Rückzahlung für eine Weile auszusetzen.
AUSFÜLLHILFE
→ S. 113 Formular A Mein Eigenkapital
1 Kernkapital
Girokonto/Tagesgeldkonto: Wenn Ihr Girokonto am Ende jedes Monats auf null steht, tragen Sie hier nichts ein. Falls sich dort jedoch im Laufe der Zeit 30 000 Euro angesammelt haben, dann können Sie hier einen angemessenen Teil eintragen. Das Gleiche gilt für ein Tagesgeldkonto.
Umgewandeltes Riester-Vermögen: Tragen Sie hier nur ein, was Sie über die Umwandlung eines Riester-Vertrags an Barmitteln herausholen, um diese direkt zum Kauf zu nutzen. Neue Darlehen über Wohn-Riester zählen zu den Krediten.
Bausparguthaben: Tragen Sie hier das Bausparguthaben aus einem zuteilungsreifen Bausparvertrag ein. Tragen Sie das Guthaben aus einem nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag hier nur ein, wenn Sie den Vertrag tatsächlich kündigen, um an das angesparte Geld zu kommen.
Wertpapierdepot: Bis Sie die Aktien, Anleihen, Fonds, ETF und andere im Wert schwankende Papiere verkaufen, nehmen Sie einfach den Depotwert, den Ihnen der Online-Broker anzeigt oder der sich auf Ihrem letzten Depotauszug findet. Falls Sie nicht alles in Ihre Finanzierung stecken möchten, tragen Sie nur den Anteil ein, den Sie abstoßen möchten.
Vorhandene Immobilie: Geben Sie den