Das „eigene Kapital“ steht im Gegensatz zum „Fremdkapital“ von Bank oder Bausparkasse. Mit beidem zusammen bezahlen Sie den Preis des Hauses und die Nebenkosten. Kaum jemand bringt den kompletten Kaufpreis für eine Immobilie einfach mit. Es ist eine lange eingeführte Praxis, sich Geld für eine Immobilie zu leihen. Schließlich will man schon in jungen Jahren ordentlich wohnen – insbesondere wenn Kinder da sind. Mit einem Kredit kommen die Käufer viel früher im Leben in den Genuss des Eigenheims, als wenn sie erst den vollen Kaufpreis sparen und so lange zugleich Miete zahlen müssen. Der Zwang, einen Kredit zu bedienen, diszipliniert zudem viel stärker, als freihändig ohne konkretes Ziel zu sparen. Geld, das leicht verfügbar ist, verführt eben dazu, es auch auszugeben.
Für den Zweck dieses Buches gehen wir davon aus, dass Sie bereits eine ordentliche Summe mitbringen – sei sie angespart, geerbt oder von Verwandten zur Verfügung gestellt. Sie sollten auf jeden Fall die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuchamt aufbringen. Das sind zirka 5 bis 15 Prozent der Kaufsumme. Es lohnt sich jedoch, deutlich mehr Eigenkapital zu mobilisieren. Ab einem Anteil von 20 Prozent am Wert des künftigen Eigenheims – zusätzlich zu den Nebenkosten – gilt die Finanzierung als solide abgesichert.
Zuweilen machen schon einige Tausend Euro mehr oder weniger einen großen Unterschied bei den Zinsen, die die Bank verlangt. Formular A im hilft Ihnen dabei, Ihre verschiedenen Quellen von Eigenkapital zu prüfen und zusammenzurechnen. Die Ausfüllhilfe finden Sie auf S. 22.
In Schritt 4 stellen wir einen Grenzzins-Rechner vor, der die Auswirkungen verschiedener Eigenkapitalanteile auf die Kreditangebote in Euro bemisst.
UNSER RAT
Kein Kauf ohne Geld
Manche Finanzdienstleister, Vermittler oder Makler werben mit einer 100-Prozent-Finanzierung, bei der die Kunden den Kaufpreis komplett auf Kredit finanzieren. Immer häufiger wird sogar die 110-Prozent-Finanzierung angeboten, die auch die Nebenkosten abdeckt.
Teuer & gefährlich. Die Käuferin muss dabei kein eigenes Geld mitbringen und leiht sich alles von der Bank. Davon raten wir ab. Sowohl die Zinsen als auch die Gefahren sind bei dieser Variante deutlich höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.
Risiken. Angenommen, der Immobilienmarkt bricht kurz nach dem Kauf in einer Krise ein und die Kreditnehmerin wird zugleich arbeitslos. Sie kann den Kredit nicht bedienen und muss daher die Wohnung auflösen, um die Bank zufriedenzustellen. Da der Verkauf der Wohnung nicht mehr die Kreditsumme deckt, bleibt sie gerade in dieser Lage auf erheblichen Schulden sitzen.
Sicherer. Mit genug Eigenkapital in der Finanzierung haben Sie dagegen einen ausreichenden Puffer und müssen sich auch in Krisenzeiten keine Sorgen machen.
Vorhandenes Geld
Ob auf dem Girokonto, dem Sparbuch, auf einem Tagesgeldkonto oder in Form von Wertpapieren im Depot: Eigene Ersparnisse sind die reinste Form von Eigenkapital. Wenn sie nach Abzug der Nebenkosten einen zweistelligen Prozentsatz des Kaufpreises ausmachen, dann ist das bereits ein guter Start.
Eine Ausnahme ergibt sich, wenn Sie wirklich viel Eigenkapital haben. Ein Aktiendepot hat das Potenzial, langfristig mehr Gewinn abzuwerfen, als Sie derzeit für einen Immobilienkredit zahlen müssen. Angenommen, Sie könnten die angepeilte Wohnung zu 80 Prozent aus eigenen Mitteln bezahlen. Zugleich liegt der Zins für Immobilienkredite mit rund 1 Prozent sehr niedrig. Dann wäre es eine Überlegung wert, einen höheren Kredit aufzunehmen, als Sie müssen. Sie könnten zum Beispiel 50 Prozent der Kaufsumme aufnehmen und einen Teil der Aktienanlagen behalten.
Bei Hypothekenzinsen über 5 Prozent – was früher einmal die Regel war – macht dagegen diejenige Käuferin das bessere Geschäft, die mehr Eigenkapital einsetzt und sich Zinszahlungen an die Bank spart. Das mindert auch den Stress: Kleinere Kredite sind einfacher zu handhaben, weil die monatliche Belastung geringer ist.
Wer sein Erspartes in Aktien gesteckt hat, steht nun vor einer bangen Frage: Wann verkaufen? Mitten in einer schweren Marktkrise liegt es nahe, erst auf die Erholung zu warten. Ansonsten führt nichts daran vorbei, irgendwann einfach die Verkaufsorders auszulösen. Niemand kennt den perfekten Zeitpunkt.
Auch das Tagesgeldkonto müssen Sie nun vermutlich abräumen – aber mit einer Einschränkung. Dort können Sie Ihre Notreserve belassen. Sie sollten nicht Ihr gesamtes Geld in Beton umwandeln. Jeder Haushalt braucht einen Puffer. Schließlich können Notebook, Waschmaschine oder Auto den Geist aufgeben, oder die Einnahmen können ausbleiben, weil eine Krise Kurzarbeit nötig macht. Wie hoch die Reserve sein sollte, hängt von Ihren persönlichen Umständen ab. Rechnen Sie im Zweifelsfall mindestens 3000 Euro pro Haushaltsmitglied. Eine andere Faustregel empfiehlt, drei Monatsgehälter vorzuhalten.
Geschenktes Geld
Für eine Reise oder ein neues Sofa werden Eltern oder Großeltern meist nicht ihre Geldkoffer öffnen. Aber für ein Haus, also eine „sichere Sache“? Wenn jüngere Verwandte hier um Hilfe bitten, ist oft ein Zuschuss möglich. Doch auch Geschäfte unter Angehörigen fallen unter gesetzliche Regeln. Schenkungen berühren das Steuerrecht. Achten Sie auf Freibeträge: Darüber verdient der Staat mit.
Diese Freibeträge betreffen nur die Schenkungen großer Summen; Darlehen von Verwandten behandeln wir weiter unten beim Thema Eigenkapitalersatz.
Beziehen Sie auf jeden Fall Ihren Steuerberater ein, um die Sache von Anfang an korrekt zu planen. Für die Übertragung einer hohen Summe ist es sinnvoll, einen formellen Vertrag über die Schenkung aufzusetzen.
Geld aus Riester-Verträgen
Geld aus einem Riester-Vertrag können Sie als Eigenkapital nutzen. Was genau man mit einem Vertrag anfangen kann, hängt von der Art des Produkts ab. Es gibt Riester-Verträge, die später