Die Grundschuld geht ohne weiteres, ex lege, auf den Eigentümer über. Das ist für die Grundschuld im Gesetz zwar nicht ausdrücklich geregelt (sondern nur für die Hypothek gem. § 1177 Abs. 1 und 2), folgt aber aus dem Wesen des Grundpfandrechts: Wo der Gläubiger aus dem Grundpfandrecht selbst befriedigt ist, kann es ihm nicht mehr zustehen, aber auch nicht erlöschen (zum anderen Fall in § 1181 Abs. 1 s. nachf. Rn. 389 und 482), sodass der Eigentümer übrig bleibt, auf den die Grundschuld übergeht[3]. In diesem Fall erwächst dem Eigentümer also nicht lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld, sondern er wird ipso iure deren Inhaber.
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Der Inhaber der durch die Leistung auf die Grundschuld unberührt gebliebenen Forderung ist der Gläubiger, der aber befriedigt ist. Gleichsam spiegelbildlich zum Grundschuldübertragungsanspruch hat der Eigentümer und persönliche Schuldner gegen den Gläubiger Anspruch auf Abtretung der gesicherten Forderung nach § 398 (vgl. nachf. Rn. 263), die dadurch wegen Konfusion erlischt, wahlweise auf Abschluss eines Erlassvertrages nach § 397 Abs. 1 BGB, wodurch die Forderung ebenfalls erlischt.
Anmerkungen
Räbel, NJW 1953, 1247 (1248 zu III. 1.). Zur Zweckbestimmung bei Gesamtgrundschulden auf Wohnungseigentum BGH NJW 1976, 2132; 1983, 2502 zu II. 2. mit Rezension Coester, NJW 1984, 2548.
BGHZ 105, 154; 80, 228 (230); BGH WM 1987, 202 zu II. 2. b. mit Anm. Bülow, WuB I F 3. – 5.87; NJW 1996, 1206 mit abl. Rezension Tiedtke, NJW 1997, 851 und Anm. Grün, WuB I F 3. – 4.96; Reinicke/Tiedtke, BGH WM 1987, 485; Gaberdiel, EWiR 1/87, 237 zu § 1191 BGB; Andrick, JA 1987, 272.
Es werden hierzu drei Ansichten vertreten: entsprechende Anwendung von (1) § 1163 Abs. 1 S. 2: Harry Westermann, Sachenrecht, § 115 II. 2. b. (S. 576), anders aber Westermann/Eickmann, § 117 III. (S. 821: wie zu (2)); (2) §§ 1142, 1143: vgl. Baur/Stürner, § 44 VI. (Rn. 24, S. 511); RGZ 78, 60 (68); BGH NJW 1961, 414 (415); ZIP 1985, 732; (3) §§ 1168, 1171: Wolff/Raiser, § 156 Fn. 11 (S. 646).
e) Leistung sowohl auf Forderung wie Grundschuld
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Dem Eigentümer, der zugleich persönlicher Schuldner ist, wird noch eine weitere Leistungsmöglichkeit eingeräumt. Er kann mit der Zahlung auf die Grundschuld nämlich zugleich die Forderung tilgen. Von einer solchen Leistungsbestimmung ist regelmäßig auch auszugehen[1]. Folglich entsteht kraft Gesetzes eine Eigentümergrundschuld, und die Forderung erlischt.
Anmerkungen
BGHZ 105, 154 = NJW 1988, 2730 mit Komm. Tiedtke, EWiR § 1191 BGB 4/88, 1087; BGH WM 1987, 202; NJW 1996, 1207 zu 2.; 1980, 2198 zu II. 2. b.; NJW-RR 1990, 813; OLG Schleswig WM 2007, 2309 und 2326; OLG München WM 2000, 2298 mit Anm. A. Weber, WuB IV A. – 1.01; Huber, Sicherungsgrundschuld, S. 215; Rimmelspacher, WuB I F 3. – 6.03 zu II. betr. BGH NJW 2003, 2673.
f) Leistungsbestimmung
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Ob der Rückübertragungsanspruch oder eine Eigentümergrundschuld entsteht, hängt von der Leistungsbestimmung ab (näher nachf. Rn. 237). Die Parteien können vereinbaren, dass die Leistung stets eine Leistung auf die Forderung sein soll (und die Grundschuld jedenfalls zunächst beim Gläubiger bleibt, nachf. Rn. 246). Bestimmt der Eigentümer die Leistung später allerdings absprachewidrig (er erklärt die Tilgung der Grundschuld), kommt es auf die konkrete Bestimmung bei der Leistung an, die Grundschuld wird zur Eigentümergrundschuld.
a) Hypothek und Grundschuld
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aa) Hatte der Eigentümer als Interzessionar sein Grundstück nicht für eine eigene Verbindlichkeit, sondern für die Schuld eines Dritten verpfändet (vorst. Rn. 129) oder erwirbt er ein mit einem Grundpfandrecht belastetes Grundstück, sodass er selbst nicht Partei des Sicherungsvertrags ist (nachf. Rn. 244, 273, 381)[1], kann er darauf hoffen, dass der persönliche Schuldner den Gläubiger befriedigt. Leistet der persönliche Schuldner aber nicht, riskiert der Eigentümer die Verwertung seines Grundstücks. Dieses Risiko kann der Eigentümer beseitigen, indem er selbst statt des säumigen persönlichen Schuldners an den Gläubiger leistet. An sich könnte er als Dritter den Gläubiger gem. § 267 Abs. 1 Satz 1 befriedigen. Der Gläubiger könnte aber die Leistung gem. § 267 Abs. 2 dann ablehnen, wenn der persönliche Schuldner der Befriedigung durch den Eigentümer widerspricht und wenn der Schuldner sich dadurch auch nicht treuwidrig verhält (näher unten Rn. 1299). Der Eigentümer wäre der Verwertung durch den Gläubiger ausgesetzt. Außerdem würde, selbst wenn der Gläubiger die Leistung des Eigentümers annimmt, die gesicherte Forderung dadurch gem. § 362 Abs. 1 erlöschen, da § 267 BGB einen Forderungsübergang auf den Leistenden nicht vorsieht. Das Ablösungsrecht aus § 268 Abs. 1 (mit Forderungsübergang gem. § 268 Abs. 3) regelt einen anderen Sachverhalt[2]: Es geht dort um die Zwangsvollstreckung in einen dem Schuldner gehörenden Gegenstand, hier gehört das Grundstück dem Eigentümer und gerade nicht dem Schuldner; auch das Ablösungsrecht nach § 1150 (nachf. Rn. 489) steht gerade nicht dem Eigentümer, sondern Dritten zu (nachf. Rn. 235). Nach allgemeinen Vorschriften könnte der Eigentümer also der Verwertung seines Grundstücks durch den Gläubiger ausgeliefert sein, wenn der Schuldner säumig ist. Doch helfen ihm die Vorschriften von §§ 1142 bis 1146, 1192:
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Gem. § 1142 Abs. 1 ist der Eigentümer berechtigt, den Grundpfandgläubiger zu befriedigen,
| – | wenn Fälligkeit von gesicherter Forderung und mit ihr der Hypothek eingetreten ist, |
| – | wenn der Schuldner gem. § 271 Abs. 2 schon vor Fälligkeit leisten darf oder |
| – | wenn die Grundschuld selbst fällig ist[3]. |
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Der Gläubiger hat also anders als im Falle von § 267 Abs. 2 kein Ablehnungsrecht[4], selbst wenn der Schuldner widersprechen sollte.
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bb) Der Eigentümer kann durch Zahlung an