Іпотечні інвестори 1980-х найбільше боялися, що гроші повернуться занадто швидко, а не того, що вони не повернуться взагалі. Пули позик, із яких складалися іпотечні зобов’язання, відповідали стандартам згідно з розмірами сум та кредитоспроможністю позичальників, і ці стандарти встановлювалися однією з кількох державних агенцій: Freddie Mac, Fannie Mae або Ginnie Mae. Таким чином, позики забезпечувалися державою – якщо власники нерухомості ставали неплатоспроможними, їхні борги сплачувала держава. Коли Стів Айсман натрапив на цю нову перспективну галузь «спеціалізованого фінансування», перед іпотечними облігаціями саме відкривалася нова сфера використання – кредитування, що не підпадало під державні гарантії. Метою було розширити кредитування на власників нерухомості з дедалі меншою платоспроможністю, але не для того, щоб вони купували собі будинки, а для того, щоб вони переводили в готівку вартість своєї закладеної оселі.
На іпотечні облігації, утворені з субстандартних житлових кредитів, поширювалися правила, винайдені для розв’язання проблеми передчасних виплат, – аби впоратися з ситуацією, коли виплати не надходили взагалі. Інвестор на першому поверсі, чи то пак транші, наражався не на передчасні виплати, а, власне, на втрати. Він приймав на себе перші збитки, поки ті не з’їдали всі його інвестиції, і тоді збитки докочувалися до інвестора на другому поверсі. І так далі.
На початку 1990-х усього пара аналітиків на Уолл-стрит присвятили свої кар’єри осмисленню наслідків розширення кредитування на місцини, куди сонце зазирало нечасто. Першим був Стів Айсман, другим – Сай Джейкобс. Джейкобс пройшов той самий тренінг у Salomon Brother, що і я, а потім прийшов працювати до маленького інвестиційного банку під назвою Alex Brown. «Я висидів весь тренувальний курс у Salomon, і там дізнався, як працюватиме нова модель сек’юритизації, яку тоді розробляв Льюї Раньєрі», – згадує він. (Раньєрі