– 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
– 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
– 6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
– 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Этапы затратного подхода:
– Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
– Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
– Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
– физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
– функциональный износ – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
– внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.
– Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
– Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.
3.5.2.1. Метод сравнительной единицы
Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.)
Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид:
где
Со – стоимость оцениваемого объекта;
– См – стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату;
– Sо – площадь оцениваемого объекта;
– Кп – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2);
– Кн – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1);
– Км – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;
– Кв – коэффициент, учитывающий изменение стоимости между базовой датой и датой на момент оценки;
– Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);
– Кндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).
Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать:
– единое функциональное назначение;
– близость физических характеристик;
– сопоставимый хронологический возраст объектов;
– другие характеристики.
3.5.2.2. Метод разбивки по компонентам
Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т. п. Стоимость каждого