– контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
– введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;
– выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
– 1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);
– 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);
– 3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
– 4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;
– 5) реализации государственных целевых программ;
– 6) амортизационной политики;
– 7) внешнеэкономической деятельности.
3. Оценка недвижимости
3.1. Виды стоимости
Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).
Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность — ограниченность предложения.
Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости (см. подробнее Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007):
– рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
– потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
– инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
– страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей