Последовательность внесения поправок:
– 1. Поправка на условия финансирования.
– 2. Поправка на особые условия продаж.
– 3. Поправка на время продажи.
– 4. Поправка на местоположение.
– 5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
– 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
– 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
– 3. Статически обоснован.
– 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
– 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
– 1. Различия продаж.
– 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
– 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
– 4. Зависимость от активности рынка.
– 5. Зависимость от стабильности рынка.
– 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
3.5.1.1. Метод парных продаж
Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике – анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.
3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
где
Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
где
В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
3.5.2. Затратный подход
Затратный подход – это совокупность