Указанные проявления свойства публичной достоверности складываются в формулу, передающую основную идею принципа: «Для добросовестного приобретателя недвижимости все, что содержится в реестре, почитается верным; все, что не содержится в книге и противоречит ее содержанию – почитается неверным»[84].
Желательно далее, чтобы, позаботившись об интересах добросовестных третьих лиц, не забыли и о тех, за чей счет осуществляется эта забота: ведь то, что идет на пользу одним, производится во вред другим, тем, чье право из реестра ошибочно вычеркнуто, описано в нем неправильно или же пока еще в него не занесено.
Средствами защиты интересов этих лиц должны быть особые разновидности вносимых в реестр записей – так называемые протестативные и предварительные отметки. Специфика их заключается в том, что, в отличие от обычных записей о праве, отметки не свидетельствуют о каких-либо правах на недвижимость. Их цель заключается в том, чтобы воспрепятствовать возможным ссылкам на публичную достоверность реестра: предупреждая добросовестных приобретателей о возможном расхождении реестра с действительностью, они исключают ссылку на добросовестность заблуждений этих лиц.
Отметки представляют собой записи, которыми заинтересованное лицо, считающее себя действительным (и иногда – исключительным) правообладателем, но не упомянутое в этом качестве в реестре, предупреждает общественность о своем притязании на соответствующий объект недвижимости: «Содержащиеся в реестре сведения ненадежны и в ближайшее время могут или же должны быть исправлены в мою пользу» (§ 438 АГУ, § 883, 899 ГГУ, ст. 959, 961 ШГУ).
Необходимость в использовании отметок возникает:
• когда из реестра по какой-то причине удаляется запись о праве лица, считающего себя действительным правообладателем (например, лицо, значившееся собственником, обнаруживает, что теперь собственником ошибочно указан другой);
• когда во вред лицу, считающему себя исключительным правообладателем, в реестр по какой-то причине вносится запись о принадлежности права еще и кому-то третьему (лицо, считающее себя полновластным собственником недвижимости, обнаруживает, что на нее безосновательно установлено право залога; собственник выясняет, что наряду с ним в реестр в качестве собственника записан кто-то другой);
• когда лицо, требующее внесения отметки, рассчитывает на скорое приобретение права на недвижимость или уже выговорило его по сделке, но по какой-то причине не успело его зарегистрировать (возникновение права залога обусловлено наступлением какого-то ожидаемого условия, например реальной выдачей кредита; кто-то приобрел недвижимое имущество по сделке, но еще не подготовил все документы, необходимые для регистрации