Ж. Сам по себе сугубо формальный акт записи в реестр для возникновения, изменения или прекращения регистрируемого права недостаточен. Запись в реестре не заменяет, а лишь дополняет процесс накопления обычно требующихся для этого юридических фактов: если в качестве основания возникновения субъективного права закон называет сделку, то ее совершение предшествует внесению записи в книгу и обусловливает его; когда основанием субъективного гражданского права закон объявляет акт государственного органа, издание этого акта – необходимое условие для внесения соответствующей записи в реестр и т. д. Иначе говоря, запись в книгу имеет значение не основания изменения права, а лишь средства к такому изменению[75].
Естественно, что каждый недостаток в череде этих юридических фактов вызывает и ошибку в записи. Например, при недействительности сделки, направленной на возникновение или прекращение права, внесенная на ее основании запись будет сообщать о праве, которое в действительности не существует, либо же, наоборот, умалчивать о каком-либо из существующих субъективных прав. Та же ситуация имеет место и тогда, когда запись о праве вносится в реестр или же удаляется из него случайно, по ошибке.
Другими словами, цель обеспечения фактической достоверности (правильности) реестра не всегда достижима: содержание реестра может не соответствовать действительности.
Практический эффект начала внесения, таким образом, не абсолютен: «Нельзя быть обладателем права, не будучи записанным в книгу в этом качестве; но, даже будучи записанным, можно и не быть еще таковым, если эта запись состоялась неправильно»[76]. Полной картины существующих в отношении недвижимой вещи прав в этих случаях получить не удается. Цель ведения поземельных книг – упрочение оборота недвижимостей – не достигается, ведь каждый случай расхождения между реестром и действительным положением дел есть предпосылка к тому, что доверившееся реестру лицо обманется в своих ожиданиях и лишится приобретенной вещи.
Ввиду этого со временем и был выработан особый прием юридической техники[77], посредством которого поземельной книге сообщается так называемое свойство публичной достоверности[78] – фиктивная, сугубо юридическая характеристика реестра в качестве надежного и безошибочного