Grundsätzlich hat jeder Auftragnehmer gegenüber seinem Auftraggeber Anspruch auf eine Abnahme, wenn er sein Gewerk fertiggestellt hat. Der Auftraggeber darf deshalb den Abnahmezeitpunkt nicht beliebig lange und unabhängig von Einflussmöglichkeiten des Auftragnehmers verschieben. Nicht zuletzt erschwert eine zeitliche Verzögerung der Abnahme die Feststellungen zu den Bauleistungen des Auftragnehmers (z. B. durch Nachfolgegewerke) und führt zu einer Verlängerung der Gewährleistungsfristen.
Unangemessen und unwirksam sind daher bei gewerkeweiser Vergabe in Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Auftraggeberseite insbesondere folgende Regelungen:
| • | Abnahme frühestens nach Bezugsfertigkeit der letzten Wohneinheit einer größeren Wohnanlage |
| • | Abnahme erst bei der Gesamtabnahme aller Gewerke des Bauvorhabens |
| • | Abnahme für alle Handwerker nach Abschluss aller Arbeiten in einem Termin |
| • | Abnahme erst nach Fertigstellung aller Innenausbaugewerke |
| • | Verjährungsbeginn erst nach mängelfreier Abnahme |
| • | Abnahme erst mit förmlicher Abnahmeerklärung des Auftraggebers, auch wenn das Bauvorhaben bereits in Gebrauch genommen ist |
| • | Recht zur Abnahmeverweigerung auch bei nur unwesentlichen Mängeln |
Der Generalunternehmer darf gegenüber seinen Subunternehmern die Abnahme und damit den Beginn der Gewährleistungsfrist in Maßen zeitlich hinausschieben. Damit will der Generalunternehmer erreichen, dass seine Gewährleistungsansprüche gegenüber den Subunternehmern mit der ihn treffenden Gesamtgewährleistung gegenüber dem Bauherrn parallel geschaltet werden. Allerdings darf die Verschiebung nicht auf längere Zeit erfolgen. Als unproblematisch gilt in der Rechtsprechung ein Zeitraum von 1 bis 2 Monaten, der jedoch dem Generalunternehmer für die im Bauablauf frühen Gewerke (z. B. Erdarbeiten, Rohbau) kaum hilfreich ist.
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| Der Generalunternehmer kann mit seinem Subunternehmer eine Gewährleistungsfrist vereinbaren, die länger ist als die Gewährleistungsfrist des Generalunternehmers gegenüber dem Bauherrn (z. B. 5 Jahre und 6 Monate, längere Gewährleistungsfristen unterliegen einem hohen Unwirksamkeitsrisiko). Durch diese längere Gewährleistungsfrist gegenüber dem Subunternehmer kann der Generalunternehmer faktisch verhindern, dass seine Gewährleistungsfrist gegenüber dem Bauherrn noch läuft, während seine Rückgriffsansprüche gegenüber den Subunternehmern bereits verjährt sind. | |
Auch auf Auftragnehmerseite gibt es Klauseln, welche die Abnahme und deren Wirkungen unzulässig weit zeitlich nach vorne verlagern. Solche Klauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam:
| • | Die Schlussrechnung ist sofort ohne Abzug zu bezahlen. Der Auftraggeber müsste ansonsten selbst bei berechtigter Abnahmeverweigerung die Vergütung des Auftragnehmers bezahlen. |
| • | Abnahmefiktion, wenn der Auftraggeber nicht zum Abnahmetermin erscheint |
| • | Abnahmepflicht bei Einzug, auch wenn wesentliche Baumängel vorhanden sind, sonst Gewährleistungsausschluss |
| • | isolierte Vereinbarung der fiktiven Abnahmearten des § 12 Abs. 5 VOB/B im BGB-Bauvertrag |
{Abnahme, Verlagerung auf Dritte}
Der Auftraggeber kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Abnahme nicht von Erklärungen Dritter abhängig machen, auf die der Auftragnehmer keinen Einfluss hat. Derartige Klauseln sind unwirksam:
| • | Abnahme durch den Endkunden des Auftraggebers |
| • | Abnahme durch eine vom Auftragnehmer zu beschaffende Mangelfreiheitsbescheinigung Dritter, z. B. Endkunde des Auftraggebers, Käufer einer Eigentumswohnung, Mieter |
| • | Abnahme nicht vor behördlicher Bauabnahme |
Der Auftraggeber kann allerdings wirksam einen Dritten zur Abnahme bevollmächtigen.
{Abnahmearten, Ausschluss von}
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Auftraggeberseite wird vielfach versucht, die Abnahmearten zu beschränken. Insbesondere sollen dabei nur die für den Auftraggeber beeinflussbare ausdrückliche oder die förmliche Abnahme zulässig sein. Auch diese Klauseln sind oft unwirksam:
| • | Abnahme nur förmlich, nicht schlüssig |
| • | Abnahme nur in schriftlicher Form |
| • | Abnahme nur tatsächlich vor Ort auf der Baustelle |
| • | Abnahme durch Ingebrauchnahme ausgeschlossen, wenn der Auftraggeber sich einseitig die Möglichkeit vorbehält, einen Abnahmetermin dennoch anzusetzen |
Die fiktiven Abnahmearten des § 12 Abs. 5 VOB/B können in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam ausgeschlossen werden. Allerdings liegt damit wieder ein Eingriff in die VOB/B mit den möglicherweise ungünstigen Rechtsfolgen vor (siehe
Den Auftraggeber treffen vergessene Vorbehalte {Vorbehalte} für bekannte Mängel oder für Vertragsstrafenansprüche besonders hart. Es verwundert deshalb nicht, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen von Auftraggebern häufig die gesetzlichen Vorbehaltsregelungen zugunsten des Auftraggebers modifizieren.
Unwirksam ist eine Auftraggeberklausel, die eine vorbehaltlose Abnahme trotz bekannter Mängel als folgenlos für den Auftraggeber regelt.
Auch der Vertragsstrafenvorbehalt kann nicht komplett ausgeschlossen werden. Zulässig ist es aber, den Zeitpunkt des Vertragsstrafenvorbehalts in Allgemeinen Geschäftsbedingungen bis zur Schlusszahlung – jedoch nicht länger – hinauszuschieben.
Der Auftragnehmer darf seine Position ebenso nicht schrankenlos vertraglich verbessern: Dem Auftragnehmer ist eine Klausel nicht erlaubt, die für alle bei der Abnahme erkennbaren (nicht: bekannten) Mängel die Gewährleistung ausschließt oder hierfür bloß eine zweiwöchige Rügefrist ab Abnahme vorsieht.
{Abnahmeunterlagen}
In Allgemeinen