Recapitulando, y relacionadas con esta facultad de representación que le otorga la Ley, corresponde al presidente:
1. Presidir las reuniones, aunque no lo diga expresamente la LPH – sí lo menciona el art. 553-16.1.a) del Código Civil de Cataluña -;
2. Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la junta de propietarios;
3. Estar legitimado pasivamente para defender los intereses de la comunidad;
4. Convocar las reuniones ordinarias en las fechas señaladas, y las extraordinarias cuando lo estime conveniente;
5. Ostentar la representación de la comunidad en todos los actos; y en tal sentido adoptar las medidas de policía de carácter urgente respecto de los elementos comunes; y
6. Elevar a público los acuerdos, si procede.
c) La representación en el plano registral
Un análisis pormenorizado precisa la cuestión de la facultad de representación del presidente en el plano registral, esto es, respecto de la inscripción de los acuerdos comunitarios en el Registro de la Propiedad.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (recientemente rebautizada como Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 27 de julio de 201817 declara que es necesario el consentimiento individualizado y expreso del propietario afectado en documento público para que el acuerdo comunitario de prohibición de destinar los locales del inmueble a cualquier de las siguientes actividades: restauración, actividades dedicadas a gimnasio o que empleen música para su actividad, y actividades de salón de juegos o recreativos, y supermercados.
Esta Resolución, siguiendo el criterio de las Resoluciones de la DGSJFP de 11 de mayo, y de 17 de enero de 2018, declara que es insuficiente el quórum legal de la unanimidad del art. 17.6 de la LPH previsto para la adopción de acuerdos de modificación estatutaria como el que nos ocupa, para que accedan al Registro de la Propiedad. Se exige además el consentimiento expreso de los propietarios perjudicados por dicho acuerdo comunitario. En este sentido, argumenta la DGSJFP que el art. 17.4 de la LPH exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados en estos casos:
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”
Respecto de aquellos propietarios ausentes en la junta que no se opusieron al acuerdo en el plazo legal de los treinta días del art. 17.8 de la LPH, considera la Resolución comentada que su consentimiento es “presunto”, y no “expreso”, y por tanto, no puede tenerse por otorgado a efectos de permitir el acceso del acuerdo comunitario al Registro de la Propiedad.
Sobre esta cuestión del consentimiento del ausente, ya se ha pronunciado la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña (DGDEJ) con motivo de la regulación catalana de propiedad horizontal que en su redacción anterior a la reforma de 2015 (Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales), y a diferencia de la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, exigía de forma expresa en el art. 553-25.4 que “los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente”. Al respecto, declaró como doctrina administrativa (Resoluciones de 21 de abril de 2010, de 28 de octubre de 2013, de 9 y 14 de octubre de 2014) que la propia Ley declara que la “no oposición” del ausente en plazo se debe equiparar a “consentimiento” a pesar de que no haya una exteriorización de voluntad en dicho sentido, ya que se trata de un “consentimiento legal”, en el sentido de que lo impone la ley, y como tal “consentimiento” produce los efectos que le son propios, debiendo considerarse respecto de los acuerdos limitadores de las facultades de los propietarios otorgado el “consentimiento expreso” que exige el precepto legal. Por el contrario, dice la Resolución de 7 enero de 2015 de la DGDEJ, si el propietario afectado asistió, debe consentir expresamente el acuerdo en junta, siendo necesaria una declaración de voluntad expresa e inequívoca de aprobación del acuerdo limitativo, sin que pueda considerarse la abstención como una manifestación en este sentido. Y en este sentido, declara la citada Resolución de 7 de enero de 2015 que “considerando que es la ley – el art. 553-26.2-, in fine – la que impone en la “no oposición” del propietario no asistente a la junta el significado de “consentimiento” al acuerdo adoptado, no se vulnera la necesaria concurrencia de un consentimiento cuya existencia sanciona la propia ley, ni el principio de tracto sucesivo, así como tampoco la exigencia de interpretación estricta de las limitaciones del derecho de propiedad, en la medida que la restricción impuesta al propietario no asistente está amparada por una disposición legal.”
“Esta medida no supone desprotección de los propietarios no asistentes. Convocados en forma y conociendo el orden del día, han podido acudir a la Junta y defender sus derechos, no sólo votando en contra, sino también absteniéndose simplemente en la votación. No habiendo acudido a la reunión, el artículo 553-26.2 CCC les concede todavía la oportunidad de defenderse, requiriendo su consentimiento “expreso” para la validez del acuerdo limitativo de sus facultades, de manera que, si no lo consienten el acuerdo es válido y no puede acceder al Registro de la Propiedad. Pero el que no puede hacer el propietario no asistente es persistir en su actitud abstencionista, que puede obstaculizar la adopción de acuerdos que requieran unas determinadas mayorías o que recojan el interés mayoritario o casi unánime de la comunidad. Es por eso, que, en este caso, la ley atribuye un valor positivo a la abstención o al silencio del propietario no asistente