Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos
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© AFERRE EDITOR S.L. 2021
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Diseño de cubierta: Clara Batllori
Primera edición enero 2021
ISBN: 978-84-122686-2-1 (papel)
ISBN: 978-84-122686-3-8 (digital)
Depósito Legal: B 21030-2020
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Parte I
Obligaciones y responsabilidad civil de la comunidad de propietarios y sus órganos
1. El presidente
1.1. Naturaleza
El doble carácter del presidente que le atribuye el art. 13 de la LPH, representante de la comunidad por una parte (13.3), y administrador y secretario (13.5), en su caso, por otra, es causa de que se discuta por la doctrina cuál es la naturaleza jurídica de dicho cargo, es decir, si se trata de un verdadero órgano o de un mero representante de la comunidad.
FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO, M.1 se inclina decididamente por la primera posición, dado que es la propia Exposición de Motivos de la LPH la que le otorga tal cualidad; no siendo obstáculo, además, que pueda ostentar a la vez la función de representación de la comunidad.
En Cataluña, su regulación la encontramos en los arts. 553-15 y 553-16 del Código Civil de Cataluña. A diferencia de la LPH, no se le faculta para ejercer el cargo de administrador ni secretario.
En el ámbito jurisprudencial cabe citar la Sentencia de 27 de noviembre de 1986 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que declara que según el artículo 12 de la LPH el presidente es el representante de la comunidad en juicio y fuera de él, y, por tanto, no es necesaria la intervención de los condóminos como tales, aunque puedan en ciertos casos intervenir individualmente como litigantes. Siendo de advertir que la representación del presidente, según ha concretado esta Sala (Sentencia de 19 de junio de 1965) no actúa en virtud de una procura de carácter general, sino que interviene como auténtico órgano del ente comunitario, al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyéndolo y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad; sin perjuicio de la relación interna entre el presidente y la junta de propietarios, ante la que deberá responder en el caso de que lo que hubiere llevado a cabo no se hubiera ajustado a las normas generales o particulares contenidas en los estatutos de la comunidad. Esta conclusión aparece ratificada por otras Sentencias del Alto Tribunal, como la Sentencia de 3 de julio de 1989, la Sentencia de 31 de diciembre de 1996 y la Sentencia de 4 de julio de 1995. Sobre la función representativa ahondaremos más adelante. En palabras del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia de 20 de abril de 1991:
“… En la contestación a la demanda se confunden y entremezclan cuestiones relativas a la personalidad, carácter, representación y legitimación, cuestiones que afectan al fondo y a la forma, a la capacidad para ser parte, a la jurídico-procesal y a la acción, olvidando además que la actuación representativa del Presidente de la Comunidad lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, representación que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente, frente al exterior, vale como voluntad de la Comunidad, arts. 12 y 13.5 de la L.P.H . (Sentencias de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio, y 29 de septiembre, todas de 1989), sin perjuicio de las relaciones y de la obligación de aquél de responder de su gestión (Sentencias de 15 de enero y 9 de marzo de 1988). b) El hecho de que el art. 12 de la L.P.H . confiera al Presidente de la Comunidad la representación de ésta en juicio, no es impeditivo para que cada propietario -y el presidente lo es- pueda ejercitar las acciones pertinentes para defender, en caso de pasividad e incluso en el de oposición del Presidente y del resto de los partícipes, el interés que ha de estar jurídicamente protegido, de su participación indivisa en los elementos comunes, y si no se concediera acción a cada condueño para impugnar los actos realizados por uno de ellos o por un tercero, sin la previa obtención del consentimiento de los otros, se convertiría en ilusorio el derecho obstativo que a cada uno concede la mencionada norma (Sentencia de 7 de diciembre de 1987). …”
1.2. Nombramiento
Según el apartado a) del artículo 14 de la LPH corresponde, en principio, el nombramiento del presidente a la junta de propietarios. Sin embargo, el párrafo último del artículo 13.2 de la LPH, prevé que pueda ser nombrado por el juez cuando, por cualquier causa, fuere imposible para la junta de propietarios designarlo.
El apartado 2 del artículo 13 dice expresamente que “el nombramiento será obligatorio”. Lo que, además, resulta lógico, el tratarse de un órgano imprescindible para el funcionamiento de la propiedad horizontal.
Homóloga regulación prevé el art. 553-15 del Código Civil de Cataluña, pues no olvidemos que la regulación catalana que tiene su origen en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, tiene como precedente la LPH, que era de aplicación también en Cataluña hasta entonces.
LOSCERTALES FUERTES, D.2 entiende que existe obligatoriedad en todo caso, incluso si no se hubiera tenido en cuenta el sistema de elección o, subsidiariamente, mediante sistema rotatorio o por sorteo, aunque el interesado puede acudir al auxilio judicial mediante el juicio de equidad, en los términos del artículo 17.7, párrafo segundo de la LPH; siquiera el nombrado continuará en la ostentación del cargo hasta tanto haya resolución firme, debiendo aportar las razones por las que considera no debe ser designado.
El artículo 13.2 de la LPH puntualiza que el nombramiento ha de serlo por elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Claramente dispone que “el presidente será nombrado entre los propietarios”, habiendo tenido ocasión de declarar el Tribunal Supremo de forma reiterada, en el supuesto de que se nombrase a una persona que no tuviera tal condición, que estamos ante un acuerdo nulo de pleno derecho (SSTS nº52/2017, de 27 de enero; de 8 de febrero de 2006, de 27 de enero de 2017; nº514/2015, de 23 de septiembre; nº901/2008, de 14 de octubre; 30 de junio de 2005; 13 de julio de 2006; de 30 de abril de 1994):
“TERCERO.– La sentencia hoy recurrida parte de que no se ha pretendido en la demanda la declaración de nulidad del nombramiento de la presidenta de la comunidad por el hecho de no ser propietaria -ya que quien figura como tal es su madre- sino que lo que se ha discutido es la validez de las reuniones, y acuerdos adoptados en las mismas, mientras ostentaba la condición de presidenta quien legalmente no podía