Handbuch Eigentumswohnung. Werner Siepe

nicht getan. Über immer mehr Bürokratie stöhnen viele Wohneigentümer. Ständig werden neue Verordnungen erlassen.

      VERORDNUNGEN RUND UM DAS WOHNEIGENTUM Darüber sollten Sie als Wohneigentümer Bescheid wissen:

      Trinkwasserverordnung mit Prüfung des aus den Leitungshähnen fließenden Trinkwassers auf Legionellen alle drei Jahre

      Verordnung über die Prüfung von Abwasserleitungen (beispielsweise müssen in Nordrhein-Westfalen Abwasserleitungen auf dem Grundstück ab 2015 alle zehn Jahre daraufhin überprüft werden, ob sie dicht sind)

      Verordnung über Anlagen mit wassergefährdenden Stoffen (AwSV), wonach Auffangwannen rund um Heizöltanks alle zehn Jahre auf Dichtigkeit überprüft werden müssen

      Gebäudeenergiegesetz (GEG): Es führt das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen. Ziel ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden sowie eine zunehmende Nutzung erneuerbarer Energien für Wärme, Kälte und Strom für das Haus.

      Es ist halt auch beim Wohneigentum nicht alles Gold, was glänzt. Neue Verordnungen mit der damit verbundenen Bürokratie können Ihnen das Leben als Immobilieneigentümer auch manchmal verleiden. Trotz einiger Unkenrufe gilt aber: Die Eigentumswohnung ist grundsätzlich eine relativ sichere Vermögensanlage und Altersvorsorge.

      Den Ärger über die höheren Steuern und die zunehmende Bürokratie sollten Sie nicht überbewerten. Lassen Sie sich von Schlagzeilen wie „Wohneigentum vernichtet“ nicht in die Irre führen. Die Vorteile des Wohneigentums überwiegen die in Kauf zu nehmenden Nachteile in aller Regel deutlich. Dies gilt für Selbstnutzer von Eigentumswohnungen ebenso wie für Kapitalanleger, die ihre Eigentumswohnung vermieten.

VOM MIETER ZUM SELBSTNUTZER

      Drei von vier Bundesbürgern möchten in den eigenen Wänden wohnen. Doch nicht einmal die Hälfte hat sich den Traum vom Eigenheim bereits erfüllt. Die Wohneigentumsquote, also der Anteil der von Eigentümern selbstbewohnten Häuser und Wohnungen im Verhältnis zur Gesamtzahl aller Häuser und Wohnungen, steigt zwar seit 2006 kontinuierlich an, liegt aber derzeit bei nur 47,5 Prozent.

      Im Vergleich zu Ländern wie Frankreich, Großbritannien und Spanien ist die Quote der Selbstnutzer in Deutschland gering. Nur im Saarland und in Rheinland-Pfalz wohnen deutlich mehr als die Hälfte aller Haushalte im Eigenheim. Völlig anders sieht dies in den Stadtstaaten Berlin und Hamburg aus, wo weniger als 20 Prozent der Häuser und Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt werden.

Selbstgenutzte Eigenheime

      Rund 70 Prozent der Wohneigentümer haben sich für ein selbstbewohntes Ein- oder Zweifamilienhaus entschieden. Die restlichen 30 Prozent bewohnen ihre Eigentumswohnung oder eine Wohnung in einem ihnen gehörenden Mehrfamilienhaus. Der Anteil der selbstgenutzten Eigentumswohnungen nimmt ständig zu.

      Deutliche Unterschiede gibt es auch je nach Haushaltsgröße: Besitzen nur 31 Prozent der Singlehaushalte Wohneigentum, steigt dieser Wert bei Haushalten mit vier bis fünf Personen auf rund 70 Prozent.

Eigentumsförderung

      Die Bundesrepublik begann 1951 mit der gezielten Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums, indem man die steuerliche Abzugsfähigkeit von Investitionen nach dem damaligen § 7b auch für selbstgenutztes Wohneigentum einführte.

      1952 schuf das Wohnungsbauprämiengesetz Grundlagen für eine besondere Form der privaten Vermögensbildung, die dem selbstgenutzten Wohneigentum zugutekam. Auch wenn sich die Fördermodelle und -werkzeuge im Laufe der Zeit mehrfach änderten: Die Subventionen, die in den folgenden 35 Jahren gezahlt wurden, machten etwa 40 Prozent der Finanzierungsmittel aus, die in dieser Zeit für den Wohnungsbau aufgewendet wurden.

      Von entscheidender Bedeutung war die Ausdehnung der Förderung auf Altbauwohnungen im Bestand. Das kam der Erhaltung und dem Ausbau von Bestandsimmobilien zugute und verschob den Fokus vom Neubau auf die Sanierung und von den bis dahin favorisierten Eigenheimen auf die sogenannten Eigentumswohnungen.

      Seit 1996 wurde eine neue Art der direkten Förderung angewandt, die Eigenheimzulage nach § 10e des Einkommensteuergesetzes. Sie war eine der größten direkten Subventionen, die in die Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums flossen. Gefördert wurden sowohl klassische Eigenheime als auch Wohnungseigentum.

      Ab 2004 waren Altbauten den Neubauten hinsichtlich der finanziellen Förderung gleichgestellt. Allein in diesem Jahr wurden 11,4 Milliarden Euro als Eigenheimzulage ausgereicht. 2006 wurde die Eigenheimzulage schließlich abgeschafft. Seit 2008 gibt es eine direkte Förderung im Rahmen der sogenannten Riesterverträge.

      Im Rentenalter steigen nicht wenige Einfamilienhauseigentümer auf eine Eigentumswohnung um.

Wohn-Riester-Rente löst Eigenheimulage ab

      Das Wort „Eigenheim“ im Sinne von selbstgenutztem Wohneigentum wurde schon bei der in den Bau- oder Kaufjahren 1996 bis 2005 möglichen Eigenheimzulage verwendet. Der Selbstnutzer erhielt acht Jahre lang eine Eigenheimzulage von 2 556 Euro (bei einem neu gebauten Eigenheim) oder 1 278 Euro (bei einem Eigenheim aus zweiter Hand, das älter als zwei Jahre war). Nach einer Selbstnutzung von mindestens acht Jahren kamen auf diese Weise je nach Alter des Eigenheims immerhin gut 20 000 oder 10 000 Euro zusammen. Hinzu kam noch eine jährliche Kinderzulage von 767 Euro für jedes zum Haushalt gehörende Kind.

      Diese relativ hohe Eigenheimförderung war dem Staat zu teuer. Seit 2008 hat daher der „Wohn-Riester“ als staatliche Förderung von Eigenheimen die frühere Eigenheimzulage abgelöst. Die Bezeichnung „Eigenheimrente“ in dem entsprechenden Gesetz kann allerdings zu Missverständnissen führen, da der Selbstnutzer keine Geldrente erhält. Nur im übertragenen Sinn könnte die Mietersparnis im Alter als eine besondere Form der Immobilienrente angesehen werden.

      Jährliche Beträge für einen Wohn-Riester-Vertrag bis zur Höhe von 4 200 Euro bei einem Doppelverdiener-Ehepaar können mit Zulagen und zusätzlichen Steuerersparnissen gefördert werden. Werden die Riester-Beträge komplett zur Tilgung einer über 20 Jahre laufenden Eigenheimfinanzierung verwendet, und liegen die Zulagen einschließlich zusätzlicher Steuerersparnisse beispielsweise bei 30 Prozent des Riester-Betrags, kommen nach 20 Jahren rund 25 000 Euro für diese spezielle Eigenheimförderung zusammen.

      Das auf einem fiktiven Wohnförderkonto angesammelte Riester-Guthaben wird allerdings mit 2 Prozent verzinst und muss in der Zeit ab der völligen Entschuldung des Eigenheims (spätestens zum 68. Geburtstag) bis zum 85. Lebensjahr Jahr für Jahr versteuert werden. Da aber der persönliche Steuersatz im Rentenalter erfahrungsgemäß relativ gering ist, fällt die Steuerbelastung kaum ins Gewicht. Sofern die beispielsweise auf 20 Jahre (Zeitraum vom 65. bis 85. Lebensjahr) verteilte maximal zu versteuernde Wohn-Riester-Rente zusammen mit anderen Alterseinkünften unter dem steuerlichen Grundfreibetrag liegt, sind überhaupt keine Steuern zu zahlen.

Gründe für den Erwerb eines Eigenheims

      Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will, nennt vorzugsweise emotionale oder gar ideelle Gründe. Der eine will endlich sein eigener Herr sein und den Wunsch nach persönlicher Freiheit und Unabhängigkeit von seinem Vermieter verwirklichen. Die andere sucht für sich und ihre Familie ein eigenes