Handbuch Eigentumswohnung. Werner Siepe

von Zweifamilienhäusern, die neben der größeren, von ihnen selbstgenutzten Eigentumswohnung noch eine kleinere Eigentumswohnung haben, die sie an Angehörige oder Fremde vermieten.

      Für alle vermietenden Wohnungseigentümer stellt sich unabhängig vom Motiv zur Vermietung die Frage, ob sich die vermietete Eigentumswohnung auf Dauer tatsächlich lohnt. Die Antwort auf diese Frage hängt ganz wesentlich von den Anlagezielen ab, die Sie sich bei einer Anlage Ihres Geldes setzen, und von den aktuellen Rahmenbedingungen für eine Kapitalanlage in vermietete Wohnimmobilien.

Anlageziele

      Für die Direktanlage in eine vermietete Eigentumswohnung gelten zunächst die drei Hauptkriterien jeder Geld- und Kapitalanlage:

      1 RENTABILITÄT, zum Beispiel laufende Mietrendite und Zusatzrendite bei der Erzielung von Veräußerungsgewinnen bis zu einem späteren Verkauf

      2 SICHERHEIT, zum Beispiel Wertzuwachs oder zumindest Werterhalt auf lange Sicht

      3 LIQUIDIERBARKEIT, zum Beispiel Verfügbarkeit über Geld durch möglichen Verkauf, der allerdings aufgrund des Langfristcharakters der Immobilie frühestens nach zehn Jahren erfolgen sollte.

      Diese Hauptkriterien werden auch als „magisches Dreieck der Anlageziele“ bezeichnet. Magisch, weil wohl nur ein Zauberer eine hochrentierliche Kapitalanlage besitzt, die zugleich absolut sicher ist und jederzeit verkauft werden kann. Nicht alle drei Anlageziele können in der Praxis zugleich erfüllt werden.

      Eine vermietete Eigentumswohnung können Sie nicht wie an der Aktienbörse heute kaufen und in einigen Tagen wieder mit Gewinn verkaufen. Das über einen meist längeren Zeitraum gebundene Kapital und die damit einhergehende mangelnde Liquidierbarkeit einer vermieteten Eigentumswohnung stellen eindeutig einen Nachteil dar.

      Diesem Nachteil stehen die Vorteile einer über dem Anleihe- oder Festgeldzins liegenden Mietrendite in Niedrigzinsphasen und die relative Sicherheit einer Immobilie gegenüber. Allerdings befinden sich die Ziele Rendite und Sicherheit in einem ganz natürlichen Spannungsverhältnis. Je höher die Renditeerwartung, desto geringer die Sicherheit und desto höher fällt das Risiko aus. Umgekehrt geht eine höhere Erwartung an die Sicherheit typischerweise mit einer niedrigeren Rendite einher.

      Festgelder und Bundesanleihen sind zwar sicher, werfen aber nur geringe oder gar negative Zinsen ab. Eine vermietete Eigentumswohnung bietet Ihnen eine höhere Mietrendite. Dass diese aber nicht sicher ist, stellen Sie spätestens bei einem vorübergehenden oder sogar längeren Mietausfall fest.

      Weitere Nebenkriterien und Anlageziele können bei Ihrer Entscheidung pro oder contra vermietete Eigentumswohnung eine zusätzliche Rolle spielen:

      Steuerersparnis, zum Beispiel durch Abschreibungen, Schuldzinsenabzug sowie steuerfreie Veräußerungsgewinne nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren.

      Für alle vermietenden Eigentümer stellt sich letztlich auch die Frage, ob sich die vermietete Wohnung auf Dauer tatsächlich lohnt.

      Inflationsschutz: „Sachwert schlägt Geldwert“, wenn bei schleichender Inflation auch die Immobilienwerte steigen und die Hypothekenschulden real sinken.

      Altersvorsorge: Nach Entschuldung der vermieteten Wohnimmobilie stellt der Mietreinertrag quasi eine Zusatzrente dar.

      Verwaltbarkeit: nur geringer Zeitaufwand, falls Mieter immer pünktlich zahlt und ein professioneller Hausverwalter die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums besorgt.

Rahmenbedingungen

      Der Wohnungsvermieter ist sehr viel stärker als ein bloßer Zinsanleger von den wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängig. Ändern sich diese zu seinen Ungunsten, kann er schnell von der Gewinner- auf die Verliererseite geraten. Zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zählen insbesondere:

      Preis- und Wertentwicklung bei Wohnimmobilien. Vorsichtige Kapitalanleger rechnen nur mit einer geringen jährlichen Wertsteigerung von durchschnittlich ein Prozent oder gehen von gleichbleibenden Preisen und Werten aus.

      Mietentwicklung bei Wohnungen. Eine durchschnittliche Mietsteigerung von rund zwei Prozent pro Jahr mag aus heutiger Sicht realistisch sein.

      Zinsentwicklung bei Hypothekendarlehen. Hypothekenzins kann nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höher liegen im Vergleich zu heute.

      Angebots- und Nachfragestruktur, zum Beispiel Nachfrageüberschuss und Wohnungsmangel mit Preis- und Mietsteigerungen, aber Preis- und Mietrückgang bei Angebotsüberschuss und Wohnungsleerständen.

      Doch auch rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Zu denken ist hier vor allem an die beiden Rechtsgebiete

      Mietrecht, zum Beispiel aktuelle Mietpreisbremsen bei Neuvermietung von Wohnungen

      Steuerrecht, zum Beispiel künftige Besteuerung von Veräußerungsgewinnen auch nach einer längeren Haltedauer, wie dies bereits schon einmal geplant war, oder höhere Grundsteuern

Schrottimmobilien und geschlossene Immobilienfonds

      Tausende von Kleinanlegern sind in den letzten Jahrzehnten auf völlig überteuerte Schrottimmobilien reingefallen. Sie wurden gelockt mit dem Versprechen, Eigentumswohnungen ohne Eigenkapital erwerben zu können, um aus Mieteinnahmen und Steuerersparnissen die laufenden Zinsen für ein vollfinanziertes Bankdarlehen zu decken. Nach zehn Jahren könnten sie dann ihre Eigentumswohnung mit hohem Gewinn verkaufen.

      Verschwiegen wurden ihnen die hohen Vermittlerprovisionen, die einfach in den hoffnungslos überteuerten Kaufpreis eingerechnet wurden. Die Mietgarantien oder Mietpools platzten meist nach kurzer Zeit, sodass die tatsächlich erzielbaren Mieten deutlich geringer ausfielen. Ein Notverkauf oder gar eine Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung bescherte den reingelegten Kleinanlegern zudem hohe Verluste. Nur wenige konnten ein für sie positives Gerichtsurtei gegen die Anbieter, Vermittler oder Banken erstreiten.

      Geschlossene Immobilienfonds sind nach mehreren Urteilen des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht zur Altersvorsorge geeignet. Zu viele Pleiten in der Vergangenheit haben gezeigt, wie unsicher eine Anlage in geschlossene Immobilienfonds für private Investoren sein kann. Nicht selten haben die Anleger ihr Geld vollständig verloren. Das in den Prospekten erwähnte Totalverlustrisiko steht eben nicht nur auf dem Papier, sondern kann im Ernstfall tatsächlich eintreten.

      Konzepte für geschlossene Immobilienfonds, die ausschließlich in Eigentumswohnanlagen investieren, sind in der Vergangenheit gescheitert. Dies gilt beispielsweise für Wohnbesitzanteile an Eigentumswohnungen, die in den 1990er-Jahren auf den Markt kamen. Die Anleger erlitten damit hohe Verluste.

      Eine Neuauflage solcher „Eigentumswohnungsfonds“ ist glücklicherweise nicht in Sicht. Zu hoch sind die einmaligen und laufenden Fondskosten, aber meist auch bei anderen geschlossenen Immobilienfonds, die das Geld der Anleger in Wohn- oder Gewerbeimmobilien