В своей политике синьоры искали пути к балансу интересов различных социальных групп. Они старались в какой-то степени ограничить могущество нобилей и в то же время покровительствовали цехам, но главное, командуя городским ополчением, начинали вести активную завоевательную политику в округе, подчиняли мелкие города своей власти и, собирая с них подати, пополняли городскую казну (особенно эффективной такая политика оказалась в Милане). В то же время по воле синьора постепенно происходило сужение сферы полномочий советов и отдельных магистратур; он устанавливал систему контроля над их деятельностью под предлогом достижения большей ее эффективности. Главные законодательные советы, как правило, сохранялись, но синьор контролировал членство в них, манипулируя традиционными избирательными процедурами либо прибегая к прямому назначению их членов. Более того, в ряде городов – Тревизо, Вероне, Падуе, Мантуе – синьор имел право не только толковать законы, но и изменять или приостанавливать их действие, издавать новые указы.
Постепенно складывался административный аппарат самого синьора, который становился главной опорой его полновластия. Рост бюрократии, ее влияние усиливались, когда должность синьора приобретала наследственный характер. Уже к концу XIII в. синьория как особая разновидность единовластия, существовавшая при сохранении республиканских структур, лишенных, однако, реальных властных функций, стала нормальной конституционной формой во всем северном регионе Италии, а к середине XIV в. утвердилась и во многих городах Центральной Италии. В XIV в. складывались династии синьоров, обладавшие наследственной властью: в Вероне – род Скалигеров (Делла Скала), в Римини – Малатеста, в Равенне – Пелентани. Власть синьора не везде была достаточно прочной, поскольку у него было немало конкурентов из представителей местной знати. Это побуждало синьоров искать покровительства у императора или пап с целью легитимировать свою власть через получение титула герцога, графа или маркиза. Республика, которой правил теперь уже титулованный синьор, легально становилась государством монархического типа – принципатом, где единоличная власть правителя приобретала абсолютистские черты. Эволюция такого рода будет рассмотрена на примере Феррары и Милана.
Впрочем, не все города оказались под властью синьоров. Попыткам установить синьорию успешно сопротивлялись